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房城市房屋拆迁的程序及形式
朱广林
律师文集
(一)城市房屋
拆迁
的程序
拆迁
人进行
拆迁
时,必须持有国家规定的相关文件,在获得县级以上人民政府房屋
拆迁
主管部门批准后,方可实施。城市房屋
拆迁
的基本程序如下:
1.申领规划用地许可证 城市房屋
拆迁
首先应当获得被
拆迁
房屋的土地使用权。
拆迁
人按规定向有关政府规划管理部门申请建设用地规划许可证,经审查符合条件的,由规划管理部门核发建设用地规划许可证,确定
拆迁
房屋的地域范围。同时,由规划管理部门通知被
拆迁
人停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程。
2.编制
拆迁
计划和方案
拆迁
人在获得土地使用权后,应当到当地公安派出所和房管所摘录
拆迁
范围内的常住人员及其
房产
状况,对被
拆迁
人进行逐一采访,摸清要求,并分类做好记录。
拆迁
人再根据核实的情况和国家、地方有关
拆迁
补偿安置的规定,编制出详细的
拆迁
计划和方案。
3.申领
拆迁
许可证 国家对房屋
拆迁
实行许可制度。
拆迁
房屋的单位取得房屋
拆迁
许可证后,方可实施
拆迁
。
拆迁
人申请领取房屋
拆迁
许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋
拆迁
管理部门提交下列资料:建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;
拆迁
计划和
拆迁
方案;办理存款业务的金融机构出具的
拆迁
补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋
拆迁
管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的,颁发房屋
拆迁
许可证。 房屋
拆迁
许可证是
拆迁
人获得许可从事房屋
拆迁
活动的法律凭证,只能对指定的项目在一定时间和一定范围内有效。
拆迁
人必须在房屋
拆迁
许可证规定的范围内从事
拆迁
工作,不得擅自扩大或缩小,应当在规定的期限内完成
拆迁
工作,不得擅自延长。由特殊原因需要变更
拆迁
范围和
拆迁
期限时,
拆迁
人应当及时向房屋
拆迁
主管部门报告、说明原因和理由,并得到
拆迁
主管部门的许可。
4.发布
拆迁
公告 房屋
拆迁
管理部门在发放房屋
拆迁
许可证的同时,应当将房屋
拆迁
许可证中载明的
拆迁
人、
拆迁
范围、
拆迁
期限等事项,以房屋
拆迁
公告的形式予以公布。 房屋
拆迁
管路部门和
拆迁
人应当及时向被
拆迁
人做好宣传、解释工作。 房屋
拆迁
公告一般张贴于
拆迁
范围内及周围较为醒目、易于为公众阅读的地点,对于规模较大的
拆迁
,应登载在当地的报纸上。通过发布房屋
拆迁
公告,使被
拆迁
人在正常情况下有可能了解城市建设的进程,了解
拆迁
有关的法律和政策,了解其应当享有的权利和义务,积极争取被
拆迁
人的支持和配合,减少
拆迁
工作中不必要的麻烦和纠纷。房屋
拆迁
公告的内容主要包括:建设项目的名称、
拆迁
人、
拆迁
时间、
拆迁
范围、
拆迁
的实施单位及其他需要让被
拆迁
人了解的有关事项。 另外,
拆迁
范围确定后,由当地县级以上地方人民政府房屋
拆迁
主管部门通知房地产有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租、调配等手续。通知房屋
拆迁
所在地公安部门暂停办理向
拆迁
范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或分户的,经县级以上地方人民政府批准后,由公安部门办理手续后回复房屋
拆迁
主管部门。 5.签订房屋
拆迁
补偿安置协议
拆迁
公告发布后,
拆迁
人与被
拆迁
人应当依照规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立房屋
拆迁
补偿安置协议。房屋的所有人和使用人是同一人的,
拆迁
人只与房屋的所有人签订房屋
拆迁
协议。但如果房屋的所有人与使用人不是同一人的,
拆迁
人需要分别与所有人和使用人签订补偿安置协议。该协议在性质上属于民事合同的范畴,一般包括以下条款:
(1)补偿方式,即选择货币补偿还是产权调换。
(2)补偿金额。
(3)原房状况及产权调换房屋的地点、楼层、户型、结构、位置和建筑面积。
(4)结算方式。
(5)搬迁过渡方式。
(6)搬迁期限与过渡期限。
(7)产权调换房屋交付的告知方式。
(8)
违约责任
与纠纷解决办法。
(9)
拆迁
补偿安置协议变更条件。
(10)当事人双方认可的其他条款。
此外,有房屋产权证或经城市规划管理部门批准的用作产权调换的房屋平面图,应作为协议附件。
根据《城市房屋
拆迁
管理规定》的规定,
拆迁
补偿安置协议订立后,可以到公证机关办理公证,并到房屋
拆迁
主管部门备案。房屋
拆迁
主管部门代管的房屋需要
拆迁
的,
拆迁
补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。
6.实施
拆迁
拆迁
人应当在规定的期限内完成
拆迁
任务。搬迁结束后,
拆迁
人应向被
拆迁
人出具包括被
拆迁
房屋所有人姓名或者名称、房屋产权性质、地点、面积、搬迁时间等内容的搬迁验收单。对完成搬迁后的房屋断水、断电、断热、断气,组织房屋拆除工作。
拆迁
人无正当理由超过规定的
拆迁
期限或者擅自延长过渡期限的,由房屋
拆迁
主管部门对
拆迁
人予以警告,并可以处以罚款。被
拆迁
人在房屋
拆迁
公告规定的或者
拆迁
主管部门裁决作出的
拆迁
期限内,无正当理由拒绝
拆迁
的,县级以上人民政府可以作出责令限期
拆迁
的决定,逾期不拆的,由县级以上人民政府责成有关部门强制
拆迁
,或者由房屋
拆迁
主管部门申请人民法院强制
拆迁
。
(二)城市房屋
拆迁
的形式 实施城市房屋
拆迁
,有两种形式:
1.自行
拆迁
即
拆迁
人自己对被
拆迁
人进行
拆迁
安置和补偿。
拆迁
人自行
拆迁
的,应当对
拆迁
工作人员进行业务培训,使其掌握
拆迁
业务知识。
2.委托
拆迁
即
拆迁
人委托具有
拆迁
资格的单位(即
拆迁
单位)进行房屋
拆迁
。房屋
拆迁
主管部门不得接受
拆迁
委托成为被委托人。
·
房屋拆迁的主要环节
1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证,确定拆迁范围后,通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。2、区、县政府机关通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入,停止办理居民常住户口分户手续;房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、......
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拆迁的实施流程
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