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商铺投资的法律风险
律师文集
商铺投资需要注意以下几个方面问题:
一、加强合同履行的保证能力。在“售后包租”的销售模式中,最好要求开发商的投资商对商铺投资收益进行连带保证。由于我国的房地产开发采用项目公司制,开发公司往往是项目公司,项目销售完毕后,公司也随即注销。
二、提高自我管理和经营能力。商铺的使用和经营管理具有统一性和整体性的特点。根据《物业管理条例》,商铺的小业主可以通过召开业主大会成立业主委员会,来获得一个代表全体业主的管理机构,以便统一业主的行动,有效与物业管理公司沟通、协调。
三、探索房地产投资基金的运作。商铺投资者关心的是投资的盈利性和安全性。商铺作为一种能产生稳定租金收入流的经营性物业,是很受房地产投资基金青睐的。
商铺的所有权、使用权和经营权分别属于三个不同法律主体,由开发商在销售时承诺一定年数、一定金额的租金回报。
1、商场开业期限
实践中,商场开业日的确定是较为困难的,因其需要同时要兼顾各方面利益,也因此受到各种因素的限制,导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。
2、商铺交付条件
根据国家法律法规的规定,
建筑工程
通过竣工验收即可交付使用.
可由双方在合同中预先约定双方选择适用的交付条件,前提是不违背国家法律法规。
3、商铺交付标准
满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别,体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上,尤其是对于对餐饮或健身等业态而言。
4、商铺交付期限
交付期限与租金及物业费计算、租赁期限、免租期限(装修期限)、开业日等密切相关,因而具有非常重要的法律意义。
设定该日期既要考虑工程进度也要考虑上述期限的关联性,同时兼顾可能发生的意外因素,而设定灵活的可操作性。实践中,针对租户恶意履约而故意逾期接收商铺的情况,需约定“视为交付完成”的概念,以明确交付期限,保证合同其他权益得以执行。
5、商铺面积测绘
单元面积决定租金、物业管理费等的计算。同时,单元面积是否能够分开测绘,还会影响租赁合同的登记等其他方面。
根据各地房管局的不同操作方式,对分割测绘采取了不同的做法,对此需要在招租前予以了解。以建筑面积概念作为商铺的租赁面积,往往会因建筑面积构成以及测绘变化而出现歧异并导致纠纷,为此建议通过双方约定的形式明确租赁面积的定义,同时,对发生交付租赁面积变化时,如何指定重新测绘机构,以及针对面积变化采取的相应费用的调整方式,也应予以提前约定。
6、不动产抵押
商业地产具有融资功能,如决定进行不动产抵押的话,则如何处理抵押与租赁的关系.
抵押与租赁的先后顺序将对抵押人(业主)、抵押权人(银行)、租户(商家)三方的权利义务关系带来什么影响,以及业主因此需要承担哪些法律义务,均需要在招租前做出考虑,并在租赁合同中作出事先约定。
7、其它招租风险
南京德本律师:为预防政策风险、规划风险、周边商圈变化等等招租风险,建议业主在正式对外招租前,召集工程部、租赁部、市场部、物业公司、代理公司、律师等共同分析可能出现的问题并研究解决对策、形成统一认识,然后再着手招商事项,以预防招租后出现的项目风险。如忽视对项目具体情况的分析研究,仅仅依赖拥有优势条款的合同文本,并不能起到全面化解风险的作用.
8、变相套现风险。开发商的“售后包租”,实际上往往是变相套现。通过抬高商铺售价,开发商实际上已将包租期限中需要付给小业主的租金事先打入房价。这样,高投资回报率只是实现销售的幌子。一旦包销期限一过,小业主只能自己承担经营不善的风险。
9、回报保证风险。由于《商品房销售管理办法》禁止了开发商售后包租,开发商往往委托或者设立物业管理公司与小业主签订“售后包租”合同,即在法律上售后包租的主体是独立于开发商的。一旦产生纠纷,小业主因主体适格问题不能直接起诉开发商,包销合同中投资回报的偿还能力和保证能力就需要被质疑了。
10、产证办理风险。《上海市关于商场和办公楼分割转让问题的通知》明确,商铺的权属单元应具备封闭、永久、固定维护结构为四至界限,且商铺的分割事先应获得规划、建设、消防、卫生等管理部门的批准。这就意味着原来商铺销售中采用的嵌铜条分割的方法将不被认可,商铺的分割也更加困难。上海“永升大厦”、“柳林大厦”等商铺,就是因为商铺产证办理遇到障碍,导致开发商和小业主之间矛盾不断。
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