法律知识
首 页
全国分站
法律咨询
律师黄页
专业律师
律师说法
律所名录
法律知识
律师在线
法律人才
法网大全
首页
>>
法律知识
买卖二手房注意什么事项
律师文集
不管是购买一手房还是二手房，这其中都是有一些需要注意的事项，若购房者不小心注意的话，那么日后自己的合法权益就有可能受到损害。具体来说买卖二手房注意什么事项呢？我们一起在下文中进行了解吧。
一、买卖二手房注意什么事项
(一)房屋手续是否齐全
房产
证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有
房产
证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有
房产
证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有
房产
证的房屋进行交易。
(二)房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
(三)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看
房产
证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的
房产
。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
(四)土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
(五)市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临
拆迁
，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
(六)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
(七)单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
(八)物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
(九)中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
(十)合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、
违约责任
、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
二、二手房交易与新房交易的区别
(一)交易方式不同
新房交易主要是自行交易，由于开发商是专门从事
房产
开发的机构，通常都由开发商或开发商委托的销售代理机构与买方直接就买卖房屋事宜进行协商，不需要其他主体参与其中。新房交易过程中开发商处于明显的强势地位，合同拟定、办理网签、联机备案及过户等手续均由开发商办理，交房时间、取得产权证的时间等取决于开发商的建设进程，而购房者自己所能控制的因素相对较少，因而过程就相对简单一些。
二手房交易有自行交易和委托交易两种方式。根据二手房交易的特点，两种方式中委托交易运用得更为广泛，即卖方委托中介公司代理出售房屋，买方通过中介公司看房选房，买卖双方与中介公司签订《居间服务合同》，由中介公司协助签订《存量房屋买卖合同》、办理过户、进行物业交割等，在这种交易方式中，涉及三方主体。此种交易方式与新房交易明显不同，由于买卖双方是平等的主体，所以各种事项的办理，尤其是合同的签订过程，需要买卖双方亲力亲为，就价款、付款方式、交房时间等逐条进行谈判，通过谈判为自己争取更多的利益，但是过程也要相应繁琐。
(二)费用承担数额不同
(1)二手房与新房的交易价格存在一定的差距。一般来讲，就同等地段的新房和二手房而言，二手房价格相对较低，实践中，同等区域的二手房均价比新建的商品房均价大约低20% -30%。
(2)其他费用。因为新房都是从开发商处直接购买，所以不必支付中介公司居间服务费用，而二手房如果选择了中介公司则一般需要支付房屋购买价格3%左右的居间服务费。在缴纳税费方面，新房购房者通常只需要缴纳契税及印花税，而二手房交易过程中需要缴纳的税金相对较多，涉及的税种有契税、印花税、营业税、个人所得税等，尤其本应由卖方缴纳的营业税和个人所得税，卖方通常都将其转嫁到买方头上。
(三)交易风险大小不同
相对新房来讲，二手房是能看得到摸得着的，在户型，房屋质量、交通、环境、周边生活设施等方面均一日了然，而且所处的社区环境一般都比较成熟，因此房屋质量及配套设施方面的交易风险较小。但二手房交易在产权方面的纠纷往往多于新房交易，比如说夫妻一方擅自处置夫妻共同财产、共有人未经其他共有人同意处置共有财产、有些二手房比如经济适用房等交易有诸多限制等。现实生活中，在签订合同甚至是房屋过户后，经常出现其中一方或第三方主张合同无效或要求解除合同等情况。
新房交易，尤其是期房交易，购买的时候可能只看到了开发商的广告、沙盘、样板间、效果图，除此之外，都是开发商关于新房的各种各样的承诺，而房子是尚不存在的。等将来房子真正建起来的时候，和开发商当初的承诺可能并不完全吻合，甚至有些承诺根本就不能实现，如户型变化、面积增加或减小等。所以，当新房真正建起来时可能会与购买者的心理预期有一定差距，而且，部分新房还可能存在各种质量问题，如墙面渗水、墙体裂缝、地板不平整等，在与开发商协商不成的情况下。要求赔偿损失或退房将浪费大量的时间和精力。相对于二手房交易而言，新房在房屋质量及配套设施方面的交易风险较大。但由于出卖方是开发商，而且是初次交易，因此产权方面的纠纷较少，新房交易的纠纷多表现在开发商逾期交房、逾期办理产权等，而开发商主张合同无效或解除合同的情况很少。
(四)程序繁简不同
就交易过程而言，二手房交易尤其是自行交易时，很多程序都需要买变双方自行完成，因此相对较为繁锁，而新房交易很多程序都由开发商办理，因此从这个角度对于购房者而言，新房交易的程序要简单一些。
虽然二手房的价格相比新商品房要低一些，但实际存在的问题也是有的，而这也是购房者所需要注意的地方。实际买卖二手房注意什么事项，我们已经在上文中作出了介绍，各位不妨参考了解一下。其实无论购买怎样的
房产
都是有利有弊的，当事人需要结合自身实际情况作出选择。
·
银行贷款买房提供什么资料
一、贷款买房的条件有哪些1、申请人必须是有完全民事行为能力的自然人。2、具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。3、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。4、有些银行会要求申请人办过本银行的信用卡或向本银行贷过款且信用记录良好。......
·
夫妻离婚后,婚内房产分配原则是怎...
夫妻感情破裂在离婚的时候，需要对财产做出分割，而这里就包括了对房产的分割。我国只有对离婚财产的分割原则，而房产作为财产当中的一部分，在进行分割的时候自然也要适用该原则，下面我们就来告诉您夫妻离婚后,婚内房产分配原则是怎样的。《婚姻法》第三十九条规定了婚姻法分割财......
·
婚前房产离婚后出售，如何认定
婚前房产是属于个人所有，这点毋庸置疑，但是您知道，婚前房产如果在离婚后出售，房屋在夫妻关系存续期间的增值是属于个人财产还是夫妻共同财产?下面，我们将为您讲解婚前房产离婚后出售如何认定的相关知识。婚前房产离婚后出售，如何认定为了弄清婚前财产婚后出售的的价款应归属原......
·
商品房屋买卖合同
商品房屋买卖是一直以来都是一个很火爆的行业，为了规范商品房屋买卖这种行为，当事人双方或者多方签订的商品房屋买卖合同就是一个法律依据，接下来我们整理了一些关于商品房屋买卖合同的相关资料。商品房屋买卖合同根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产......
·
南京海事法院连云港法庭揭牌成立
2019年12月6日，南京海事法院连云港法庭在连云港市连云区揭牌。南京海事法院连云港法庭地址：江苏省连云港市连云区金海路1号（管辖范围：连云港市、盐城市）;邮编：222042电话：0518-12368电话：0518-12368近年来，伴随着“一带一路”合......
·
来安县看守所地址、位置导航、律师会见手续
来安县看守所电话：0550-5632858地址：安徽省滁州市来安县复兴路（正大酒庄、柏露山庄附近）来安县看守所是安徽省省级先进所，来安县检察院驻看守所检察室则连续两次被高检院评为全国检察机关派驻监管场所一级规范化检察室。来安县看守所正......
·
无锡离婚律师
无锡离婚律师提供无锡婚姻法咨询、婚前婚后协议拟定、协议离婚、诉讼离婚、涉外离婚、离婚财产分割、离婚股权分割、未成年子女抚养等法律帮助，对没有和好可能的夫妻进行诉讼或非诉讼指导及代理,保障当事人在婚姻、财产、子女抚养等方面的合法权益。◆无......
·
六合区劳动仲裁律师
南京市六合区劳动仲裁律师为企业和职工提供专业劳动法律服务，包括：企业劳动法专项顾问服务、个人劳动维权、处理劳资纠纷，代理劳动者追索基本工资、加班工资、二倍工资差额、工伤索赔、确认劳动..、工伤保险赔偿标准\工伤认定、劳动能力鉴定等仲裁和.诉讼，......
·
我们的日常生活是由各有质量保证的工程所组成的，故而若工程质量
我们的日常生活是由各有质量保证的工程所组成的，故而若工程质量存在问题，会导致人们的生命安全受到威胁。故而我国现行法规定，与工程相关的各责任主体，需要采取适当的方式，防范会影响工程质量的因素，但是在实践中，建设工程质量问题依旧屡见不鲜。建设工......
·
最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（一）
最高人民检察院、公安部关于印发《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（一）》的通知（公通字[2008]36号）各省、自治区、直辖市人民检察院，公安厅、局，军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院、公安局： 为及时、......
·
民事裁定书（对管辖权提出异议的案件用）
法院诉讼文书样式４３ （××××）×民初字第××号 原告……（写明姓名或名称等基本情况）。 被告……（写明姓名或名称等基本情况）。 （当事人及其他诉讼参加人的列项和基本情况的写法，与一审民事判决书样式相同。） 本院受理…......
热门城市
那曲律师
金山区律师
双鸭山律师
文山律师
密云区律师
太原律师
台北律师
枣庄律师
海淀区律师
桃园律师
阳江律师
伊春律师
南昌律师
阜新律师
常德律师
延安律师
南阳律师
宣城律师
长沙律师
丽水律师
推荐律师
安徽
沈培亮律师
法学学士 执业14年
18656084778
上海
邱国开律师
法学学士 执业12年
13052261268
上海
赵海晨律师
法学硕士 执业23年
18868876507
江苏
王庆磊律师
副主任 法学学士
18036231135
江苏
章浩律师
副主任 法学学士
13115062590
上海
罗东升律师
主任律师
18516500148
律师咨询
·
唐律师：您好！我是在衡阳全搜索里看到您的，听说您在为
·
在淘宝买手机货到付款怎么退货
·
我在黄金佳平台投资的黄金，但是企业被查封了钱能回来吗
·
你好，公司从龙华搬去坪山，不去的话，有没有赔偿
·
学校遮挡居民采光权
·
这样死亡算不算工伤？医院应该承担哪些责任？
·
现在准备把户口迁出去跟台州人登记结婚，这样对以后湖州
·
家属如何才能取得取保候审
·
家庭暴力,我经常遭到丈夫殴打甚至耳膜穿孔肋骨骨折
·
交通事故索赔,以什么名义像对方索赔
·
离婚撤诉费应该怎么退
·
我的朋友被关?7天通知去取保而且人出来又去做了笔录现
首页 >>法律知识
法学学士 执业14年
律师咨询