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城市房屋拆迁的补偿与安置
朱广林
律师文集
1.房屋
拆迁
补偿的对象和范围 修改后的《城市房屋
拆迁
管理条例》把
拆迁
补偿的对象仅限于被拆除房屋及其附属物的所有权人。 房屋
拆迁
补偿的范围是被拆除的合法房屋及其附属物。拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属于
拆迁
补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应当给予适当的补偿。
2.房屋
拆迁
补偿的方式 房屋
拆迁
补偿的方式有两种：货币补偿和产权调换。 （1）货币补偿。 货币补偿，是指
拆迁
人对依法批准的
拆迁
范围内的房屋及其附属物进行评估作价后，以货币补偿给被
拆迁
人，由被
拆迁
人自行购买房屋的一种安置方式。货币补偿的金额，根据被
拆迁
房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府指定。
（2）产权调换。 产权调换，是指
拆迁
人用异地或者原地重建的房屋与被
拆迁
人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式。《城市房屋
拆迁
管理条例》第25条规定：“实行房屋产权调换的，
拆迁
人与被
拆迁
人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被
拆迁
房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”即
拆迁
人与被
拆迁
人根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格计算与被
拆迁
房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。
拆迁
人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于
拆迁
安置。
一般情况下，被
拆迁
人可以选择
拆迁
补偿方式，但有两种例外：
拆迁
非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由
拆迁
人给予货币补偿。被
拆迁
人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，
拆迁
人应当对被
拆迁
人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被
拆迁
人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
（3）房屋
拆迁
补偿合中的几种特殊情况的处理
①
拆迁
公益事业用房的，
拆迁
人应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
②
拆迁
租赁房屋，被
拆迁
人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被
拆迁
人对房屋承租人进行安置的，
拆迁
人对被
拆迁
人给予补偿。被
拆迁
人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，
拆迁
人应当对被
拆迁
人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被
拆迁
人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
③
拆迁
产权不明确的房屋，
拆迁
人应当提出补偿安置方案，报房屋
拆迁
管理部门审核同意后实施
拆迁
。
拆迁
前，
拆迁
人应当就被
拆迁
房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
④
拆迁
设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
拆迁
设有抵押权的房屋，如果产权人选择产权调换的，抵押人应当以调换的房屋作为抵押物，并与抵押人重新签订抵押合同。如果抵押人选择货币补偿的，由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或由抵押人清偿债务后，方可给予产权人补偿。如果抵押权人和抵押人在房屋
拆迁
主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由
拆迁
人参照产权争议房屋的
拆迁
规定实施
拆迁
。
拆迁
安置
1.
拆迁
安置的地点和标准
拆迁
安置地点有原地安置和异地安置两种。原地安置是
拆迁
范围内的建设工程完工后，将安置对象迁回原地安置。异地安置是将安置对象迁往他处安置。对被
拆迁
房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于城市规划和城市旧区改造的原则确定。对于从区位较好的地段迁入区位较差的地段的被
拆迁
房屋使用人，可以适当增加安置面积。
拆迁
补偿安置的标准，
拆迁
人与被
拆迁
人根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估确定价格，计算被
拆迁
房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。
拆迁
人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于
拆迁
安置。
2.
拆迁
安置补偿费和经济损失补偿
拆迁
安置补偿费包括两种：一种是搬迁补助费；另一种是临时安置补助费。搬迁补助费是因
拆迁
搬出而造成的费用。《城市房屋
拆迁
管理条例》第31条第1款规定：“
拆迁
人应当对被
拆迁
人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”搬迁补助费的支付对象是被
拆迁
人和房屋承租人。如果搬迁是一种过渡性质的搬迁，搬迁补助费应包括从被
拆迁
房屋搬出和从过渡房搬进新家的两次费用。临时安置补助费主要是针对自行解决过渡房进行安置的，《城市房屋
拆迁
管理条例》第31条第2款规定：“在过渡期限内，被
拆迁
人或者房屋承租人自行安排住处的，
拆迁
人应当支付临时安置补助费；被
拆迁
人或者房屋承租人使用
拆迁
人提供的周转房的，
拆迁
人不支付临时安置补助费。”上述搬迁补偿费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
另外，如果因
拆迁
非住宅房屋造成停产、停业，给被
拆迁
人或房屋承租人造成损失的，
拆迁
人应当给予适当补偿。
4.过渡期限的规定 在安置不能一次到位的情况下，涉及
拆迁
安置的过渡期。《城市房屋
拆迁
管理条例》第32条规定：“
拆迁
人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因
拆迁
人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被
拆迁
人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。”
拆迁
人另行出卖补偿安置房屋纠纷的处理
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定：“
拆迁
人与被
拆迁
人按照所有权调换形式订立
拆迁
补偿安置协议，明确约定
拆迁
人以位置、用途特定的房屋对被
拆迁
人予以补偿安置，如果
拆迁
人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被
拆迁
人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被
拆迁
人请求解除
拆迁
补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”该条规定，可从以下几点理解：
（一）被
拆迁
人享有取得该补偿安置房屋的优先权 该条规定赋予按照所有权调换形式进行补偿安置的被
拆迁
人在该
拆迁
合同中对特定的安置房享有的债权以特种债权的地位，而非普通的债权。该特种债权被赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。其特征表现为：（1）特种债权优先权是一种具有物权效力的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力；（2）特种债权是一种法定的债权上的优先权，不是物权上的优先权，它打破了债权平等原则，赋予特种债权优先于一般债权取得的权利；（3）特种债权是一种不需登记公示的优先权。特种债权的优先权由法律直接规定，无需公示。
（二）该安置补偿房屋需为特定 实践中，
拆迁
人与被
拆迁
人按照所有权调换形式订立
拆迁
补偿安置协议，对安置补偿房屋的约定有两种方式：一是指对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定，而没有对协议的标的物及补偿安置用房的位置、用途进行具体约定；二是当事人不仅对房屋的补偿方式、安置用房面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对安置用房的位置、用途也进行了明确、特别约定。就前者而言，因为作为互易合同标的物之一的安置补偿房屋并不确定，故严格说来该合同仅仅相当于一种预约，被
拆迁
人享有请求
拆迁
人交付符合该合同中约定的补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容的任一房屋。由于并不能在该合同中明确该房屋，故不能在其上成立特种债权；就后者而言，安置用房是特定的，有成立特种债权的基础，也就是说，可在特定的房屋上成立特种债权，
拆迁
人将该房屋一房二卖的，被
拆迁
人自能享有优先取得补偿安置房屋的优先权。
（三）被
拆迁
人请求解除
拆迁
补偿安置协议的，按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条的规定处理 该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
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