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特殊建筑的拆迁补偿
律师文集
我国房地产管理法律、法规已明确规定,“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”,“凡未……办理房屋产权登记,其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”,这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋
拆迁
补偿安置的合法依据,被
拆迁
人持有拆除房屋的产权证的,就应享受法律规定的城镇房屋
拆迁
补偿安置待遇。
按照我国土地及房地产管理法律、法规规定,要取得房屋产权证,必须三证齐全,一是土地使用权证,二是土地规划证,三是城市建筑规划许可证。
合法建筑,但未取得房屋产权证:由于在办理房屋产权证书过程中,
房产
部门要收取一定费用等其他原因,房屋所有人在取得了前述三证情况下,但未办理房屋产权证,对这种情况,笔者认为应该享受法律规定的
拆迁
补偿安置待遇,因为该房屋所有人(被
拆迁
人)所享有的
拆迁
补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。他在享受
拆迁
补偿安置待遇时,也不必责令其到
房产
部门补办房屋产权手续(因为该房屋三证齐全,
房产
部门必须予以办理)。
违章建筑:如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续,或者虽有一定的手续但是三证不齐全,这些被
拆迁
房屋按法律规定都属违章建筑,违章建筑不受法律保护,不能享受
拆迁
补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。
1.建筑时属违章建筑,但经过城市土管、规划部门的罚款处理后,责令其补办手续后,房屋所有人已补办了有关手续,仅因为房屋属
拆迁
范围,房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。(如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的,不属本文研究范围。)对这种情况, 被
拆迁
人也应享受
拆迁
补偿安置待遇,因为他的违章建房这一违法行为,在根据城市规划部门的罚款处罚(应认定未严重违反城市规划),按照处罚规定,补办了有关手续后,该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了,合法建筑所有人理应享受合法待遇,即享受
拆迁
补偿安置待遇。
2.建筑时属违章建筑,但经过城市土管、规划部门的罚款处理后,责令补办手续未补办有关手续的。因为被
拆迁
人的违章建筑显然不属严重违反城市规划,所以,相关部门才可以进行罚款处理,责令其补办手续,但其并未按照处罚规定缴纳罚款,补办手续,并未将违章建筑变为合法,其法律后果理应由其自负,房屋所有人当然不能享受
拆迁
补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料,由于是其合法收益购置的,应该酌情予以补偿。应该明确的是,对其建筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值,不能按照建筑物的实际价值进行补偿。
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