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怎样防范现房买卖中的风险
律师文集
怎样防范现房买卖中的风险
针对购买现房可能出现的风险，买受人应积极予以防范。1、买受人在订立商品房买卖
合同
前，应对
房产
商的实力，资质，及已开发楼盘的质量，销售情况，售后服务等都要进行必要的了解，同时要对拟购买房屋是否设定抵押、设定原因，是否被查封、查扣及查封、查扣等原因进行全面了解。2、在订立买卖
合同
时，要尽量规范、全面、详细，应对坐落号码、面积、结构、质量及配套设施、价款及价款支付、交房时间等提出详细的具体要求，
违约
责任也要量化，以便于在发生纠纷时有据可依。3、在订立
合同
后，买受人仍要密切注意
房产
商的经营动态和标的物的状况。一旦发现
房产
商经营状况恶化或房屋被查封等情况，买受人应积极应对，采取诉讼、调解等方式，争取主动，以减少损失。4、根据最高人民法院法释[2002]6号批复精神，为防范承包人工程价款优先权给买受人带来风险，在商品房基本完成时交付大部分购房款，以对抗承包人的工程价款优先权，使自己的权利得到最大程度的保护。
二、现房买卖中的风险如何规避
《物权法》规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖
合同
目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除
合同
、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖
合同
订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2、商品房买卖
合同
订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。在现房买卖中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同
纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，无法取得商品房所有权的购房者可以请求解除
合同
、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在签订购房的
合同
时，为了更加有效地约束出卖人履行
合同
，可以对出卖人“一房两卖”详细约定较为严格的
违约
条款，以便在发生这种情况后，可以更大限度地挽回损失，维护自己的利益。对于预购商品房或者购买暂时无法办理过户手续的房屋，在已经开展预购商品房预告登记和房屋所有权转移预告登记的地区，签订房屋买卖
合同
时，还可以就预告登记进行约定，并在
合同
订立后及时办理预告登记，以免日后遭遇一房两卖的情况。买受人可以亲眼目睹房屋的坐落、层次、结构、面积、质量等，且围环境、配套设施等也都一目了然，交付日期也可以由双方明确约定，但即便如此。
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