法律知识
首 页
全国分站
法律咨询
律师黄页
专业律师
律师说法
律所名录
法律知识
律师在线
法律人才
法网大全
首页
>>
法律知识
一、回迁房一房多卖怎么避免 回迁房一房多卖怎么避免： 【
律师文集
一、回迁房一房多卖怎么避免
回迁房一房多卖怎么避免：
【技巧1：先进行预告登记】
为避免“一房多卖”，进行预告登记是最常见、也是最有效的预防手段。《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可知，预告登记制度具有限制出卖人与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。根据《物权法》的规定，我们在进行预告登记时要注意：
1、预告登记需要双方自主约定，其并非是法律上的强制性义务，如果出卖人不同意进行预告登记，买房人的合法权益还是无法得到相应的保障；
2、预告登记后，必须在不动产登记之日起三个月内进行过户登记，否则预告登记自动失效。
另外，买房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”，也可以在买卖合同签订前，自行到房屋管理部门查证，以避免不必要的购房风险。
【技巧2：视情况约定（高额）违约金】
“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即出卖人想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，买房人有必要在与出卖人签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕出卖人不敢随意违约。按照《
合同法
》第113条、114条和《
合同法
》司法解释二第29条的规定，买卖双方可以这样约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然，买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。
另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条的规定，开发商因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的，购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
可知，在购房者已付了较多的房款时，所获得的赔偿是非常高的，甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。如果买卖双方有约定，那么法院只会支持约定的条款，如果没有约定，可按照前款的规定判决。因此，购房者要视情况决定是否约定高额违约金。
【技巧3：约定赔偿房屋差价】
如果出卖人不愿意约定高昂的违约金，那么买卖双方可以在合同的补充条款中把
违约责任
约定为：“出卖人违约时，需赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”由此，如果房价上涨时出卖人违约，就需赔偿买房人该房屋房价上涨的部分；如果这样约定，无论房价如何上涨，出卖人考虑到违约的成本而不会轻易违约。
约定赔偿房屋差价实际是对守约方预期可得利益损失的补偿，其法律依据是《
合同法
》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。差价多少，如果双方有约定，按约定确定；没有约定，则可以比照最相类似房屋的市场成交价格与买卖合同成交价之间的差额；也可通过专业机构评估确定。
假如没有在房屋买卖合同中约定出卖人违约须赔偿房屋差价，那只能在发生纠纷时提出该项诉讼请求，虽然于法有据，但诉讼形势瞬息万变，存在败诉的风险。而且，在合同中约差价赔偿条款可以威慑出卖人，达到防止一房多卖的目的。
【技巧4：从多方面查探虚实】
房屋毕竟不是普通的财产，在订立房屋买卖合同之前一定要慎重，多方面查探虚实。除了实地查看房屋的质量等，还要通过多方渠道探明房屋是否存在权利瑕疵，如房地产开发商是否五证齐全、房屋是否属于共有财产等，以避免相应的法律风险。购房人可通过询问承租人或出卖人、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与出卖人签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与出卖人签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权，购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。
另外，在预售房买卖方面，买房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》，确保所购房屋是在预售许可范围之内，不要贸然交付房款；在二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，必要时，可提存房屋产权证，也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向出卖人支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。
【技巧5：可先行占有房屋】
在既未办理预告登记，又未办理产权登记的，购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然根据我国《物权法》第14条规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为发生法律效力的标准，交付使用并不具有所有权转移的作用，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信的现实作用。
再者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但是要注意的是，先行占有房屋一旦发生火灾等意外，风险由占有人承担，因为与不动产物权登记生效不同，不动产风险负担以实际交付为准。即在先行占有房屋的情况下，虽然购房人没有取得房屋所有权，但风险在其占有房屋那一刻就转移到购房人身上。所以，在采取该种策略的时候，要综合考虑现实状况。
【技巧6：采取资金监管及资金托管】
在二手房买卖中，买房人在买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里，买房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户，等相关证件办理完毕后，该账户才会把购房的资金交给出卖人。这种途径类似于在淘宝网购的一种支付模式，在这种模式下，如果出卖人违约了，未把房屋所有权转移给购房人时，购房人的资金是无法交给出卖人的。
除此之外，很多银行推出了二手房买卖资金监管业务，通过这项业务，
房产
买卖双方可将交易资金存放于独立的专有监管账户内，由银行全程封闭管理，直至
房产
完成产权过户手续，银行再将资金划转至买卖双方共同指定的收款账户，从而有效保障交易资金的安全性。
总而言之，由于房屋的价值比较大，在防范“一房多卖“问题上，最重要的是预告登记制度，购房者在购房时很有必要进行预告登记。同时，也可以参照适用上述的其他技巧，以更好地维护自身权益，防范“一房多卖”问题给自己造成的经济损失。
以上，就是关于回迁房一房多卖怎么避免的全部解答。在此我们也要提醒您，在购买
房产
时，一定不要贪图便宜，尽量不要购买回迁房。如果已经购买了回迁房，那么一定要及时进行过户，或者通过在签订合同时，约定好高额的违约金等方式尽量的避免出现财产损失。
·
过户房产给子女有哪些方式
过户房产给子女有哪些方式一、过户房产给子女有哪些方式房产过户给子女的方式有三种：第一种是以出让的方式办理过户，也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。第二种是以赠与的方式办理过户，先办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后办理过户。第三种是以继承......
·
房改房买卖过户流程
1．买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2．如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称......
·
离婚变更房产贷款人怎么办理
夫妻双方离婚以后，对于房子的相关问题，自己可以通过协商的方式来解决，如果协商不成的话，也是可以申请法院进行判决的。但是，现在很多人的房子都是贷款进行购买的。所以。有些夫妻离婚以后，也会对还贷的名字做一些变更。下面，我们就详细为您介绍离婚变更房产贷款人怎么办理?......
·
购房人什么时候退房比较合理
在生活中，商品房由于其特殊性，不同于其他的商品，不可以选择无理由退货。如果您想要退房，就要选择合理的时间，否则，有可能要支付高额的违约金。那购房人什么时候退房比较合理呢？请跟随我们一起在下文中进行了解。一、购房人什么时候退房比较合理一般情况下购房者发现以下......
·
掩饰、隐瞒犯罪所得罪量刑中哪些情节属于“情节严重”？
掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得罪属于诈骗、盗窃等罪的下游犯罪，“情节严重的”是掩饰、隐瞒犯罪所得及其收益罪的加重处刑规定。我国刑法第三百一十二条规定，掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪，“情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚......
·
舟山市定海区看守所地址，如何达到？如何委托律师
舟山市定海区看守所位于定海区白泉镇水管口村。在新城公交总站下车，可以乘坐88路车，在定海城区可以乘坐51路公交车达到白泉镇，再转车过去。当然，可以打的士或者自己驾车前往定海区看守所，路边有一舟山市定海区看守所指示牌。嫌疑人或者被告人需要聘请律......
·
江宁离婚律师
南京市江宁区离婚律师提供婚姻法规、婚姻知识、涉外婚姻、财产分割、子女抚养监护权等法律服务。为离婚当事人提供法律咨询,积累了丰富的离婚司法经验,起草离婚协议等法律文书，常年代理婚姻家庭纠纷案件,包括离婚财产、财产分割、保全、抚养等婚姻诉讼。★......
·
江宁法律顾问
江宁法律顾问担任多家企业法律顾问，为公司、企业、个人提供咨询服务,包括企业合同纠纷、劳动仲裁、企业债权债务、公司管理经营模式设计、风险防控及投资并购、融资信托、公司企业诉讼纠纷、法律文书的起草审核、婚姻继承、公司法、网络法、人身损害赔偿、交通......
·
手指粉碎性骨折工伤鉴定吗？
在工作生活中，许多劳动者、特别是工人和农民工在工作中会发生事故，并导致受伤。劳动者需要清楚在工作的过程中受伤是可以认定为工伤的，可以去指定单位进行工伤等级鉴定,单位需要对劳动者进行赔偿。劳动法中对工伤等级鉴定做出了明确的规定，保护了劳动者的利......
·
非法占有他人财产罪的构成要件是怎样的?
非法占有他人财产罪的构成要件是怎样的?一、非法占有他人财产罪侵占罪是指以非法占有为目的，将代为保管的他人财物非法占为己有或将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大且拒不退还的行为。侵占行为的突出特点是“变合法持有为非法持有”。(一......
·
根据公司法上市公司只能是哪种？
根据公司法上市公司只能是哪种？我国的经济能力在全世界也算得上是名列前茅了，所以经济发展了以后，那么对应的公司肯定也比之前要多，公司会遇到很多不规范的事情，会发生很多的纠纷，所以针对这样的现象，我国颁布了一部法律《公司法》。那么根据公司法上市......
热门城市
黄南律师
呼和浩特律师
丽水律师
江北区律师
巴音郭楞律师
嘉兴律师
常州律师
深圳律师
资阳律师
三沙律师
普洱律师
临沂律师
三亚律师
南京律师
武隆区律师
西双版纳律师
吐鲁番律师
南川区律师
齐齐哈尔律师
上饶律师
推荐律师
山东
许义园律师
法学学士 执业7年
13061416368
广东
张逸律师
副主任律师
13016625942
浙江
林鑫律师
副主任律师 法学学士
18868876507
江苏
朱效武律师
法学学士 执业18年
18501560386
浙江
何强律师
副主任律师 法学硕士 执业14年
18868876507
江苏
刘武律师
副主任 执业23年
15905132222
律师咨询
·
去年在黑龙江省大庆市让胡路区南三路干活的工资，还剩余
·
本人是大车驾驶员与对方车相撞腹部创伤，做过两次手术，
·
散工做了几个月主人家不给钱
·
有关银行信贷人员申请终止合同的问题
·
现在全国都是农村户户通怎么一个村上面有路下面没路?找
·
在QQ上发布大量违法信息报警的立案标准
·
四个人打一个人轻微伤只抓到一个人派出所处理过后还可以
·
要是涉嫌帮助信息网络犯罪活动罪的话怎么定罪？
·
工伤伤残鉴定 急急急
·
同村安置房可以购买吗?? met nme"d
·
想问下平台，资金能追回吗
·
未成的人可以借成了的朋友的身份证去上班??
首页 >>法律知识
法学学士 执业7年
律师咨询