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开发商延迟交房是否可以解除合同
律师文集
购房
合同
一旦签订生效，那么当事人就应当严格按照
合同
的内容来履行自己的义务。此时作为开发商，就要在约定好的时间内向购房者交房。不过现实中却经常出现开发商延迟交房的情况，那么此时购房者可以要求解除
合同
吗?详细内容请在下文中进行了解。
一、开发商延迟交房是否可以解除
合同
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除
合同
。最高人民法院《商品房买卖
合同
纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除
合同
的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
以上法律规定的含义有三点：
1、购房人如欲解除
合同
，应当先进行催告。
2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得
合同
解除权。就是说购房者解除
合同
的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。
3、购房者
合同
解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除
合同
，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除
合同
的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除
合同
，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除
合同
对开发商也是一种压力。
催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除
合同
?依
合同
法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除
合同
的前提条件。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。
二、开发商延期交房要赔偿么
按照《
合同
法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付
违约
金或者赔偿损失。当事人可以约定一方
违约
时应当根据
违约
情况向对方支付一定数额的
违约
金，也可以约定因
违约
产生的损失赔偿额的计算方法。
合同
没有约定
违约
金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
违约
金、赔偿损失、解除
合同
可同时主张吗?
如果
合同
中约定的延期交房的
违约
金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的
违约
金过高为由请求减少的，应当以
违约
金超过造成的损失30%为标准适当减少;如果
合同
中约定的延期交房的
违约
金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以
违约
造成的实际损失确定
违约
金数额。
以上规定可知，
合同
既约定
违约
金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。
购房者选择解除
合同
的，能否再要求支付
违约
金或要求赔偿损失?可以。
违约
金或赔偿损失基本都是对
违约
造成一方损失的补偿，解除
合同
后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除
合同
和
违约
赔偿可以同时主张。
那么可以初步认定构成
违约
，此时作为购房者可以追究其
违约
责任，要求其支付相应的
违约
金。但即使开发商延迟交房的，也不能必然成为购房者要求解除
合同
的理由。所以延迟交房的情况下，不是必然导致
合同
解除。
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