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开发商的允诺属于合同条款吗
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对商品房销售广告和宣传资料上承诺的认定问题。通常开发商在商品房预售之前会通过铺天盖地的广告,通过做出各种诱人的承诺以达到宣传的目的,那么这些开发商的允诺属于合同条款吗?详细内容请在下文中进行具体了解。
一、开发商的允诺属于合同条款吗
开发商的允诺大多数是先给人一种信息,然后购买者根据自己的具体需求,会去和卖房者进行一个沟通,然后看能不能达成一个协议,这个也是合同签订前的一个过程。具体是怎么进行,看下面的叙述。
首先,要区分要约和要约邀请。我国《
合同法
》第十四条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定,内容具体确定;表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”
通过上述规定可知,出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺,原则上属于要约邀请,但当其符合要约规定时,则视为要约。在司法实践中,销售广告和宣传资料符合以下四个要件,则认定为要约:1、销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围;2、销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的;3、所作的说明和允诺具体确定;4、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
二、开发商不兑现允诺的是后果什么?
(一)买受人可以要求开发商承担
违约责任
。如前所述,如果销售广告和宣传资料的内容明确、具体,可以履行,那么可以认定为要约,则应为合同内容。如果在交房时开发商未按照约定交付房屋,那么开发商便构成违约,买受人可以要求开发商承担相应的
违约责任
。但是因为合同中一般没有约定此种情况的
违约责任
承担方式,此时,买受人可以主张开发商退还部分购房款作为承担
违约责任
的方式。
(二)买受人以欺诈为由主张撤销合同,赔偿损失。在实践中,遇到部分买受人认为开发商构成欺诈,撤销合同,赔偿损失。对于一般销售广告和宣传资料中所述内容不超出法律规定的限度,司法实践中,不宜认定为欺诈。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”由此可见,构成欺诈必须满足以下条件:
1、欺诈人具有欺诈的故意;
2、有欺诈行为;
3、被欺诈人陷于错误是基于欺诈人的欺诈;
4、被欺诈人因错误认识而为。
在现实中,有些开发商在销售广告和宣传资料中所述的内容是不假,但他们就是不兑现。这并不一定构成欺诈,这时,建议买受人选择第一种方式,依法向开发商主张
违约责任
。这样就可以维护自己的利益。在必要时也是可以委托专业的律师来帮助进行处理的。
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