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农村房屋买卖 效力该如何认定？  律师文集   由于社会经济的稳步增长，使得城市化进程不断加快，更多的人愿意居住到农村去。这就导致了农村的房屋开始变得紧俏起来，也让房屋买卖的现象变得非常的普遍。但是由于农村房屋属于小产权房，而且宅基地是不可以进行买卖的，所以在农村房屋买卖的背后存在着非常多的纠纷的问题。那么农村房屋买卖 效力该如何认定呢? 一、农村房屋买卖合同的效力问题 目前我国法律未明确规定农村房屋买卖合同的效力问题。但是，农村房屋的买卖必然导致宅基地使用权的转移。宅基地是农民的重要财产权利，我国法律、法规严禁宅基地进入市场进行交易。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅早在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》作出了“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅”的规定。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以上述法律明确规定获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。因此，对于城市居民购买农村房屋和具有农民身份但双方非同一集体经济组织成员的情形，房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则。对于双方均是同一集体经济组织成员的情形，因这类购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于合同效力的要件，原则上应认定为有效合同。 二、农村房屋所有权的认定问题 《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋固然属于不动产，依照物权法的物权公示原则及相关规定，不动产是需要初始登记的，转让时则需过户登记。但对于农村房屋，其不属于商品房，自身具有特殊性。针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国亦没有强制性的规定要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记。因此，当前农村房屋所有权的取得如果以登记为生效要件，未免脱离实际。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信。在农村，由于国家对农村宅基地的申请人有着严格的规定，这样在客观上就限制了拥有农村房屋的人群大都是本集体经济组织的成员，可以说人人都处在一个“熟人社会”，并且村民之间大多都参与彼此的房屋建设，相互之间仅通过占有行为就已经能起到客观公示作用。村民委员会的见证和记录即完成了公示的作用，并不需要更大范围的公示，即使登记其效果也不一定比村民之间的监督更有利。 对于农村房屋买卖的问题似乎应该得到社会的关注，而且也需要从根本上解决问题。首先需要对农村房屋买卖的合法性和可操作性进行合理的认定，至少在房屋归属问题上需要有法律上的认可。其次可以对农村集体土地进行登记从而有效的缓解农村房屋买卖 效力该如何认定的问题。 ·北京房屋租赁管理若干规定       在北京，房屋出租已经成为了一种普通大众在他乡生活的普遍方式，可是，房租出租也会产生许多法律问题，如房屋和合同中描述的不符，租房的人私自转租等。下面，为您整理了一些北京房屋租赁管理若干规定和可能发生的法律风险，希望可以为您提供参考。一、北京房屋租赁管理若干规定...... ·商品房销售应具备哪“五证”       (l)市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”；　　(2)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”；　　(3)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”；　　(4)市城乡建设委员会的“建设工程开工证”；　　(5)市房屋土地管理局的“上海市商...... ·二婚离婚财产安置房怎么分配       在离婚纠纷中，财产划分往往是双方争议的焦点，随着城市化的进程快，房屋拆迁比较常见，由此出现的安置房也成为夫妻双方财产争议的焦点。首先需要明确安置房是政府因为城市规划等原因而安置给被承租人或者被拆迁人居住使用的房屋。因为安置房的特殊性质，导致许多夫妻在离婚时对安...... ·现实中会因为各种各样的原因而引发...       现实中会因为各种各样的原因而引发房产纠纷，对于这类纠纷在实际解决的时候就要选择好恰当的方式方法，这样纠纷得以解决，自身利益也才可以得到维护。那一般解决房产纠纷是否可以通过仲裁的方式进行呢?我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。一、解决房产纠纷可以通过仲裁方式...... ·南京市劳动仲裁程序       南京市劳动仲裁程序1、用人单位和劳动者发生以下劳动争议可以申请劳动仲裁：(1)因确认劳动关系发生的争议(2)因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议(3)因除名、辞退和辞职、离职发生的争议(4)因工作时间、休息休假、社会保险、...... ·广州企业法律顾问彭律师（曾担任大型企业法务经理，对企业法律服务具有丰富经验）       企业法律顾问主要服务内容        1、就企业经营、管理方面重大决策的可行性、风险预测和对策，从法律上加以论证，提供法律依据，为企业的稳步健康发展提供法律意见，分担企业决策者的责任压力，降低决策...... ·丹阳交通事故律师       丹阳交通律师事故提供丹阳市及镇江市交通事故、事故赔偿、交通肇事方面的律师服务,帮助当事人解决事故赔偿、事故鉴定、保险理赔等交通纠纷。丹阳交通事故律师在线解答各种法律问题,遇到交通事故赔偿、交通肇事、保险理赔、交通事故工伤认定等问题。●丹阳...... ·上海市奉贤区看守所       上海市奉贤区看守所位于上海市奉贤区沪杭公路2228号。来访路线：下G1501高速，出收费站右拐，到南亭公路右拐，在到沪杭公路右拐，经过奉贤长途汽车客运站，在往前几百米桥上有个公交站点。马路右边就是上海市奉贤区看守所。律师提示：上海市奉贤区看...... ·加强工程造价的管理       建筑施工企业加强对工程造价的管理是提高企业经济效益的关键。1、公平合理的合同是工程造价管理的基础。合同条款中语言应周密、详实，不能给予模棱两可的解释，任何这方面模棱两可的文字，都可能给承包商造成不应有的损失。合同条款中应明确...... ·征地补偿款流程是怎样的？       征地补偿款流程是怎样的？我国经济发展迅速，近几年在大量的修建国道、高铁、机场等方面征用了大量的农村用地以及其他用地，虽然是为了国家的发展但是被征地主人没有义务为此买单，国家为保证被征地人的财产损失，出台了征地补偿标准，那么征地补偿款流程是怎...... ·误诊要负法律责任吗？       很多人认为误诊是医生不负责任或技术水平低所致。而医生们对误诊常持敏感的回避态度，误诊是否应承担法律责任呢？误诊现象在临床上较为普遍。据资料显示，包括国外现代化的大医院在内，误诊率在30%左右。而且误诊并不因诊断手段更新而减少，缘由是人体...... 热门城市 广州律师  石河子律师  鹰潭律师  威海律师  兰州律师  甘肃律师  虹口区律师  济南律师  通化律师  信阳律师  宝山区律师  广元律师  宁德律师  宿迁律师  阿勒泰律师  锦州律师  常州律师  淮北律师  呼和浩特律师  北辰区律师

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