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商品房的一房二卖
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最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度,创制了新的物权变动规则。因此,关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理,在法律适用上,应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》,该解释未尽之处,方可依一般原则进行处理。
1.根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条第二项的规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2.根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条的规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
3.在一房二卖中所卖的房屋若是被
拆迁
房屋,被
拆迁
人对补偿安置房屋的优先权
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定:“
拆迁
人与被
拆迁
人按照所有权调换形式订立
拆迁
补偿安置协议,明确约定
拆迁
人以位置、用途特定的房屋对被
拆迁
人予以补偿安置,如果
拆迁
人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被
拆迁
人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被
拆迁
人请求解除
拆迁
补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。”
拆迁
人与被
拆迁
人按照所有权调换形式订立的
拆迁
补偿安置协议,实际上包括两方面的内容:一是
拆迁
人与被
拆迁
人就房屋的
拆迁
事项达成协议;二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的,实际上在
拆迁
人与被
拆迁
人之间形成了商品房买卖关系,应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖合同的标的物—
拆迁
安置用房的特殊性,该债权的性质为特种债权,具有物权的优先效力,该效力可以对抗第三人。于是,被
拆迁
人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。
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