南京商品房律师解答房地产法律咨询,专业解决房地产纠纷案件,如房屋购买纠纷、二手房交易纠纷、拆迁安置等法律问题,南京房地产律师事务所竭诚为当事人解决房产纠纷难题.cnLaw.net。
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★南京商品房律师房产纠纷律师团队为您提供商品房交易相关法律服务：
1.为买受人购买商品房提供法律服务：
2.接受委托人的委托，对预购商品房销售主体及销售条件进行合法性审查，向委托人出具法律意见.cnLaw.net。
3.参与委托人与出卖人关于商品房买卖事宜的谈判，审查、修改《认购书》、《预售合同》、《房屋买卖合同》及补充协议等法律文件.中法网。
4.协助委托人办理有关银行按揭贷款手续（包括借款贷款合同、公证文件、保险手续等），并根据需要出具咨询意见。
5.接受委托人的委托，办理所购房屋预售登记、产权转移登记、抵押登记手续。
6.协助委托人办理房屋交接手续，办理有关房屋交付争议及其他争议。
★南京商品房律师为出卖人出售商品房提供法律服务：
1.参与委托人与销售代理商关于代理销售事宜的谈判，审查修改客户与代理商的代理销售协议书。
2.协助委托人选聘前期物业服务企业，起草、修改《前期物业服务合同》及《临时管理规约》等相关法律文件.cnLaw.net。
3.协助委托人审查有关楼宇预售、销售的广告合同。在实现广告目的的同时，确保广告内容的适当性，避免因广告问题引发日后纠纷。
4.协助委托人起草、修改《订购书》、补充条款等相关法律文件。
5.协助委托人起草、修改《预售合同》、《房屋买卖合同》补充条款等相关法律文件。
★南京商品房律师为委托人组织预销售展示、交易活动提供相应的法律服务.中法网。
1.协助委托人参与房屋销售涉及的洽商、谈判，向委托人提供法律意见。
2.协助委托人办理有关预、销售合同的公证手续。
3.协助委托人办理有关银行按揭贷款手续（包括借款担保合同、公证文件、保险手续等），并根据需要出具咨询意见.cnLaw.net。
4.协助委托人办理商品房买卖合同登记备案、产权登记备案等手续。
5.协助委托人完善房屋交接手续，处理有关房屋交付争议等纠纷。
★南京商品房律师提供商品房销售合同纠纷法律咨询：
1.是否应当退还支付的购房转让金；
2.预约合同的识别以及未能订立本合同的法律后果；
3.按日累计的违约金请求权诉讼时效何时起算；
4.在要求违约方继续履行合同的情况下能否同时适用定金罚则；
5.“借名买房”合同的有效性；
6.出卖人必要的说明、告知义务；
7.交付钥匙的日期是否一定作为交房义务履行日期；
8.合同解除权的形成和行使程序
9.对未披露委托人的商品房买卖合同效力的认定；
10.政策调整导致房屋买卖合同无法履行，当事人能否解除合同；
★南京商品房律师提供商品房预售合同纠纷法律咨询：
1.预售商品房再行转让的合同是否有效；
2.因相对人过错相信代理权存在致表见代理不成立；
3.建筑物区分所有权中车库约定不明情况下的归属问题；
4.关于违约责任的约定是否存在可撤销情形；
5.购买的商品房通道受阻能否确认为开发商违约责任；
6.因政策导致商品房买卖合同目的无法实现的风险应由买卖何方承担；
7.开发商未告知买受人未取得商品房预售许可证，是否构成故意隐瞒未取得预售许可证明的事实；
8.逾期办证违约责任的认定；
9.征收，延误是否构成延期交房的理由；
10.出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同无效，已取得财产应返还，并根据双方过错承担责任；
★南京商品房律师二手房买卖协议
二手房买卖协议应当明确这些内容，买卖双方支付购房款是自行交割还是通过专用账户付款；支付尾款的方式是现金支付还是贷款；贷款方式是中介提供担保转按揭还是卖方将房屋过户到买方名下后再由买方以房屋办理抵押贷款支付尾款；支付尾款的具体时间；办理房屋过户手续的具体时间；迟延支付购房款的违约责任；迟延交付房屋的违约责任；迟延办理过手续的违约责任等，如果这些基本内容不明确将很容易导致纠纷的发生或是不利于纠纷的解决。买卖双方应当尽量在主合同中就将主要事项进行明确约定，在主合同之外还需要补充约定的再签署补充协议，不要本末倒置，以补充协议作为重点，主合同全是空白.中法网。
这里特别需要提醒的一点是 明确定金转化为购房款的时间。二手房买卖协议通常约定买方需向卖方支付一定数额的定金，并且定金在履行协议的过程中转化为购房款，但是通常都没有约定定金转化为购房款的时间。卖方通常主张定金在买方支付购房尾款时才转化为购房款，买方通常主张定金在买方支付首付款时即转化为购房款，由此而引发首付款是否包括定金的纠纷.cnLaw.net。根据定金的性质，在二手房买卖协议中 明确约定在支付购房尾款时定金转化为购房款。
另外对双方违约责任进行明确约定也是很有必要的，首先是可以督促买卖双方积极履行自己的义务，其次是可以在发生违约行为时有明确的承担责任的依据和标准.cnLaw.net。如果不明确约定违约责任，守约方只能要求违约方赔偿自己因违约行为遭受的损失，而损失是否存在和损失的数额是需要守约方来承担举证责任的，但是守约方往往很难证明损失的大小。
在二手房买卖发生纠纷后应积极收集对自己有利的证据，而不应认为自己有理而消极等待，打官司讲究的是证据.中法网。比如在卖方违约拒收买方首付款的情况下，买方应当积极收集卖方拒绝收款的证据，可以录音，发督促收款的书面通知，将应当支付的首付款提存等.中法网。如果买方只是消极等待，那么到时卖方可能反咬一口，主张买方迟延支付首付款而要求买方承担违约责任，在这种情况下买方需要承担举证责任证明是卖方拒收首付款，如果买方不能提供任何证据证明是卖方拒收首付款那么恐怕就对买方不利了。同样在买方拒绝付款的情况下，卖方应当督促买方付款，收集对自己有利的证据。
在二手房买卖过程中，当事人可以向南京商品房律师进行咨询，听取南京商品房律师的意见，也可以委托南京商品房律师代为处理相关事务，尽量防止法律风险的发生，充分维护自己的合法权益.中法网。
★南京商品房律师“公司落户”应在合同中明确约定
南京商品房律师认为，在实践中，承租人将租赁房屋的地址注册为公司地址的情形是极为普遍的，若承租人有意将租赁场所作为公司注册地时，应事先对承租的厂房或商铺进行详细的调查，应当查明承租的厂房或商铺是否具备公司“落户”的条件，避免无法及时办理营业执照，造成公司损失。对出租人而言，如果不想将自有厂房或商铺作为公司的注册地址，可以在租赁合同中予以明确约定；同时，应避免在租赁期满后，承租方未及时将注册地迁出，影响后续的出租.中法网。
避免购房落户纷争“三部曲”
针对以上案件反映出来的法律问题，记者采访了集美.民一庭法官詹雪霞.中法网。
南京商品房律师告诉记者，《户口登记条例》第四条第四款规定：“户口登记簿和户口簿登记的事项，具有证明公民身份的效力。”证明公民身份是户口最初始、最基本的效用。随着社会的变迁、城镇化进程的推进、城市间的发展差距，户口不再仅证明公民身份，户口被赋予更多的价值，所附带的效用也越多，直接影响到居民的教育、保障、购房等.中法网。不少城市为控制外来人口的大量涌入，更是对户口的取得严加限制.中法网。
购房落户是获得户口的一种途径，由学区房房价居高不下，连年攀升可见一斑。因此，在二手房买卖中，因户口而产生的纠纷也日益增多。为避免因户口而引发房屋买卖合同纠纷，詹雪霞给出了买房落户的三个建议：
..，买方应调查二手房中原有户主的户口情况，如房屋原有的户口数，是否可落户及落户的名额；应向当地公安机关户籍科询问办理户口迁移、落户等相关规定，落实清楚户口迁出迁进的相关流程；尤其对于异地购房的买方，还应了解自己是否符合购房所在地的相关政策，是否具备落户条件。
第二，应将售房人户口的迁移作为卖方的义务明确写进合同约定中，以免扯皮情况发生.中法网。因为若没有对户籍问题明确约定，一旦发生纠纷，由于户籍问题不是明确的财产权利，不是房屋买卖合同必然涉及的内容，因此主张权利的一方很可能会在诉讼中处于不利之地位.中法网。
第三，应明确约定违约责任，以督促卖方积极主动履行义务。在卖方未履行义务时，可依《合同法》..百零七条规定，要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如果遇到“户口老赖”可向.申请强制执行.cnLaw.net。
“当然，对于卖方而言，更应事先了解户口迁移的相关政策规定，以免因政策等原因造成事实上不能履行而构成违约，付出惨重的代价；在可以履行的情形下，更应秉持诚实信用原则，忠实履行依法成立的合同，以免讼累.中法网。”.中法网。
★南京商品房律师什么是无效商品房买卖合同？
无效合同指当事人之间订立的，由于欠缺法律规定的有关要件，不能发生设立、变更或终止民事..的合同.cnLaw.net。房屋买卖合同中，具有下列情形的，买卖合同归于无效，不能发生当事人预想的法律效果:
①无行为能力人签订的房屋买卖合同。无行为能力人包括10周岁以下的未成年人和精神病人。无行为能力人的民事行为应由其监护人或法定代理人实施，无行为能力人的房屋买卖合同应由其监护人或法定代理人签订，否则，属无效合同.cnLaw.net。
②限制行为能力人签订的房屋买卖合同。限制行为能力人指年满10周岁未满18周岁的未成年人。但满16周岁未满18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的视为成年人。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力和精神状况相适应的民事活动。他们进行房屋买卖必须由其法定代理人代理，没有经法定代理人代理，限制行为能力人与第三人签订的房屋买卖合同属无效合同.中法网。
③当事人双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益所签订的房屋买卖合同。
例如将国有房产恶意低价买卖损害国家利益，或者不经其他房屋.有人同意而擅自出卖.有房屋，损害其他.有人的利益的合同，是无效合同。
④房屋买卖合同形式不合法的。
房屋买卖合同形式不合法的。房屋买卖合同应采取书面形式，当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无其他证据证明的，是无效合同.cnLaw.net。无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。
★南京商品房律师预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的.中法网。预售合同转让的条件如下：
1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让，例如《南京经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让.中法网。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格.cnLaw.net。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖..处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效.中法网。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的.中法网。当然，与之相对应也有获得利益的机会.中法网。
4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民.民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效.中法网。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：..，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让.中法网。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让.中法网。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效.cnLaw.net。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行.中法网。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同.cnLaw.net。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同.cnLaw.net。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位.中法网。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律..形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。。
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