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◆南京房屋买卖合同律师
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◆南京房屋买卖合同律师谈房子买卖如何避免风险?
    城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为,按我国法律规定,国家机关、团体、部队、企事业单位一般不允许购买私有房屋,如果有特殊情况必须购买时,也要经过县以上人民政府批准,才可购买。  
   私有房屋买卖应按以下程序办理:  
   (l)订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款:房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等,该契约应以书面形式成立;  
   (2)接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验有关的证件,审查产权;并到现场作必要调查,同时由估价人员对交易的房屋进行估价; 
  (3)立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章;  
   (4)缴纳税费。办理完立契手续后,买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税; 
  (5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记,换取新的房产证。  

◆南京房屋买卖合同律师谈提醒广大买房者注意几点:
    1、选择资信良好的房地产中介服务机构。一般来说,比较正规的房地产中介机构,确实能够对客户负责,所采取的合同文本,服务意识,专业化程度都比较好。南京房屋买卖合同律师提供房屋陪购服务,可以联系我们:025-86309110.
    2、签约之前做必要的调查。比如,卖房的目的、房子是来源、是否是夫妻房、拆迁房是否有产权证、是否存在权利瑕疵、房子是否一房二卖等等。
    3、注意手续规范。夫妻一方卖房,应要求另一方出具授权委托书或者要求夫妻双方签字;开具手续应明确定金或订金;收款、收据最好有中介公司盖章佐证;
    4、房屋买卖合同应详细、明确中国法网。对于主要条款一定要约定明确,如付款时间、提供产权证时间、违约责任等。必要时,可委托南京房屋买卖合同律师陪同签订。
    5、签约后应注意保存往来交涉证据中国法网。如录音、收款收据、函件及其他书面资料。
    6、发生争议应及时保全证据,寻求法律途径解决。很多当事人在发生纠纷后,耗费大量时间和对方交涉,殊不知,此阶段中,对方可能已经和其他买房者办理房子过户手续或者采取转移房产、资产等等。正确的做法是,及早诉讼,保全房产。也可委托南京房屋买卖合同律师提前介入,通过南京房屋买卖合同律师发律师函件或者诉讼的形式,督促卖房者履约。

◆南京房屋买卖合同律师谈借名买房的风险防范及建议
    “借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法,并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本,达到了投资房产的目的。然而,令人担忧的是,在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中,人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。
    “我们双方要签订协议,协议上写明了房款是由我来支付,并明确了房产的最终归属权,应该不存在产生纠纷的问题,即便万一对方反悔,我还可以通过协议,利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时,一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。
    还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房,所以连一纸协议都省去了,两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等,不会有什么风险,我借他们的名义,大家都知道,绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为,亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变,被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意www.cnLaw.net
    相对出资者对于购房风险的疏忽,被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的,产权书上写的是我的名字,他都不怕,我怕什么。”被借名者常如是说www.cnLaw.net
    房产涉及物权,目前购房采用的是房产登记制度,即产权证上登记的是谁的名字,房子就是谁的。为规避国家房产调控政策,而借用他人名义购房存在着很大的风险,处理方式稍有不同,引发的风险也不同中国法网。所以,在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。
    很多购房者借名买房,首先想到的是父母,认为这样风险最小。借用父母名义买房,我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准,如果父母不止一个子女,则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。
    其次,借亲戚朋友名字买房,双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的,应视为一种合同关系,但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因,“借名者”将房产进行过户交易,即使最终法院认可了双方协议的效力,但已过户交易的房产将无法追回。
    此外,出借姓名的名义产权人也一样承担着风险,出借自己的名义购房或按揭贷款,就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录,在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去,这些记录也不会消除,势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外,如果出资人按揭还款不及时,还会有损个人的诚信度,导致今后贷款受阻。
    实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效,并在合同中注明:“经双方协商以甲方的名义购房,本房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关。”等特殊条款,且要留存足够的证据,比如出资的原始凭证,如存折、购房发票等.www.cnLaw.net。因为,一旦登记购房人事后反悔,如果有足够的证据证明该房屋是借名买的,实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持,房屋登记不实可最终得以纠正。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记购房人的,实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款.www.cnLaw.net。
    即便借名买房合同是有效的,但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人,第三人因此取得房产,事实购房人并不能追回该房产,导致购买房屋的目的落空,所以,在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。
    借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系,登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小www.cnLaw.net。在借名买房时,应当对登记购房人进行全面了解,包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容,如果可能,完全可以让其提供相应的担保,以维护自身的合法权益。
    因此,为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险,购房者应谨慎对待。国家的政策,其本质是为了让社会更加和谐公平,所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的中国法网。笔者建议那些打算投机买房的人,与其冒着房财两空的风险铤而走险,不如堂堂正正选择其他的投资渠道.www.cnLaw.net。 南京房屋买卖合同律师:025-84110110(律师110)、13951899110(微信)

◆南京房屋买卖合同律师谈房屋交付的基本条件
    根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定,交房应具备如下要素:
    1、房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
    2、房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
    3、住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
    4、一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格,并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程,才具备交付条件,也就是我们所说的“综合验收合格”,这是商品房买卖中房屋交付的基本条件.www.cnLaw.net。
    5、如果双方约定的交付条件低于综合验收标准,则以综合验收为交付条件标准;如果双方约定的交付条件高于综合验收标准,则以双方的约定为交付条件标准。

◆南京房屋买卖合同律师谈补充合同条款陷阱面面观 
    在售楼过程中,有的发展商在售楼时与买方签订《认购书》后,未签订正式《房地产买卖合同》就要求买方签订《补充合同》,而《补充合同》常见的条款改变了合同的主要内容,并“约定”《补充合同》的优先适用,买方如不加注意,就会落入发展商设置的合同陷阱中。根据笔者工作中接触的合同,常见的补充合同条款陷阱有:
    一、项目竣工时间陷阱
    条款:“买方已知悉并接受本合同项下的房地产项目系分期开发,本项目土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施的交付时间,不迟于本房地产项目全部竣工交付的时间。”
    该条款将公共设施的交付时间定在本房地产项目全部竣工,与本合同房产竣工时间分开,可使公共设施完成时间交付可后于房地产项目时间。换言之,即使小区的公共设施未建好,会所未完成,绿化、道路未搞好也可交楼,业主也不得追究发展商中国法网
    二、装修质量陷阱
    条款:“本合同约定,房屋的具体装置、修饰标准以本合同附件二约定为准,买方同意按上述标准和现状进行接收。装置、装修和装饰的保修期限,以产品生产厂家规定的保修期为准中国法网。房屋及设施交付业主后,装置、装修和装饰如需维修,由业主直接向生产厂家提出,卖方负责向业主提供生产厂家的联系方式。”
    该条款约定房屋及设施交付业主后,装置、装修、装饰如需维修,由业主直接向生产厂家提出,这实际上是将质量责任推向厂家。法律规定,房屋质量(包括装修、装饰),在保修期内,由发展商负责www.cnLaw.net
    三、业主验收陷阱
    条款:“买方确认:卖方拟交付的房地产座向,户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与本合同约定相符,且卖方取得《竣工验收备案收文回执》时,即具务合格交付条件,买方应按合同约定办理入伙手续www.cnLaw.net。除此以外,若房屋存在其他质量问题,买方有权要求卖方在《质量保证书》规定的保修责任,但无权拒绝办理入伙手续,卖方不承担因此造成的延期交楼的违约责任。”
    业主在入伙时,有对所购房屋的验收权利。如不合格,有权拒绝收楼。而该条款约定卖方取得《竣工验收备案收文回执》时,即具合格交付条件,买方就要办入伙手续,实际是剥夺了业主对所购房屋的验收权利www.cnLaw.net
    四、按揭付款陷阱
    条款:“买方以按揭方式付款的,须在本俣同签订之日起十五个工作日内办妥银行按揭贷款手续并支付房款,如买方逾期未办妥手续支付房款或因买方原因被银行拒绝批准贷款,买方应当在接到卖方通知之日起的七个工作日内与卖方达成新的付款方式,逾期视作为违约,卖方有权解除合同www.cnLaw.net。”
    如果发展商同意买方按揭方式付款,而因买方的申请未被银行批准,这属于不可归责双方的事由,不得追究任何一方的违约责任,购房合同应予解除。而本条款约定买方按揭付款未能得到银行批准,在七天内要变更付款方式,否则违约。实际上是将不可归责双方的事由,强加到买方头上。因为买方购房是因资金不足才向银行申请贷款,如银行不批,以其他方式付款的可能性很少。因此,将买方的申请未被银行批准当作买方作违约处理,是不公平的www.cnLaw.net
    五、售楼广告陷阱
    条款:“卖方售楼书、模型、售楼广告等资料,属于要约邀请,样板房仅作为艺术化空间展示,并非未来可实现的状态,同属于要约邀请性质。上述资料,数据若与本合同有关内容不符,则以合同约定及政府主管部门最终批准为准”
    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法律若干问题》的解释第三条明确规定,售楼广告,资料等应当视为合同内容,如有违反,应当承担责任www.cnLaw.net。而该条款约定明显是违反法律规定的。业主如同意该条款等于允许发展商可以不负责任地乱发售楼广告、承诺。
    六、延期交楼陷阱
    条款:“战争、地震、洪水、泥石流、暴雨和台风等不可抗力因素,对房地产高空危险作业的安全存在重大威胁,依据《国家安全生产法》及《建筑工程安全生产条例》规定,遭遇前述情况必须停止生产作业.www.cnLaw.net。鉴于有关部门已通过新闻媒体等方式向社会公告,卖方无需再向买方发书面通知.www.cnLaw.net。卖方可凭工程监理公司出具的书面证明相应顺延交楼时间,买方对此无异议。”
    该条款约定发生暴雨、台风等不可抗力情形,发展商将监理公司的证明作为顺延交楼并免责依据,是对发展商有利.www.cnLaw.net。因为监理公司是发展商聘请的,另外,监理公司的职责只是对工程质量负责,工程延期与否,它没有任何的法定证明责任www.cnLaw.net。因此,暴雨、台风等情形引起的工程顺期,应以气象部门的证明为准。南京房屋买卖合同律师:025-84110110(律师110)、13951899110(微信)

◆南京房屋买卖合同律师谈逾期交房的问题 
    逾期交房是指开发商在合同约定的时间之后交付房屋.www.cnLaw.net。由于房地产开发环节繁多且复杂,项目逾期交房极为普遍,因此签订购房合同时,关于交房的条款(如人住时间、交房条件、逾期交房时及时通知、违约赔偿)的约定一定要详尽、严谨。
    一旦发生逾期交房,通常可以向开发商要求解约或索赔。
    关于解约
    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条,出卖人逾期交房,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的,当事人一方有权请求解除合同,但当事人另有约定的除外。
    举个例子来说,就是如果合同约定2005年1月1日交房,但是开发商到了2005年1月10日还没有交房,于是您作为购房者就可以开始行使催告权,可以给开发商写一封信:xxx公司(开发商的名称),按照约定,贵司应于2005年1月1日交房,至今仍未交付,特此催告。一定要使用挂号信.www.cnLaw.net。
    这样,如果经催告后在三个月的合理期限内也就是2005年5月1日前开发商还没有交房,您就可以登门要求开发商解除合同了。如果开发商不同意,您可以向法院起诉,法院应当支持.www.cnLaw.net。
    有一个需要注意的问题是:这个催告之后解除合同的权利需要在1年之内行使,也就是如果您一封信也没有发,或者说是没有任何证据可以证明您发了信,那么过了2006年1月1日,您就再也不能依据这条规定要求解除合同了。
    还有一个需要注意的地方是:这条规定的最后一条是但当事人另有约定的除外,因此如果想保留这项权利,您在签订合同的时候一定不要另有约定。
    关于索赔
    索赔的前提是购房合同中明确约定赔偿数额或计算方法。曾经有这样的案例:合同约定2004年12月1日交房,可是直到2005年10月27日,开发商才通知业主办理人住手续。合同的违约赔偿条款约定:除不可抗力外,违约金的支付时间自契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止,每延期一日按客户己经支付房价金额的万分之三赔偿中国法网。最终业主获得了逾期交房的违约金共计327,765元。
    如果没有约定怎么办?根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.www.cnLaw.net。
    关于不可抗力
    这里还需要注意的一个词语是不可抗力,因为一旦出现不可抗力,您就不能解除合同,开发商也无需支付违约金。按照我国《民法通则》和《合同法》的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免或不能克服的客观情况,但是并没有明确到底什么情况可以算作不可抗力,具体的内容需要通过《购房合同》约定。开发商为了减轻自己的责任,往往会在合同中扩大不可抗力的范围

◆南京房屋买卖合同律师谈延期交房纠纷的处理 
    1.出卖人的交付房屋义务
    (1)“交付”是指对房屋的转移占有
    《合同法》第一百三十五条的规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物,并转移标的物所有权的义务。
    对于房屋的交付,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”故原则上,交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件,与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此,房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为,应当予以区分。当然,按照上条规定,如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要移转房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用,而且还应当将房屋的所有权移转于买受人,否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用,即“交钥匙”,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。
    (2)交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件
    交房,并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件,指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。
    在非商品房买卖情况下,由于非商品房通常不是新建房屋,往往具备了一般的交付使用条件,所以其交付使用条件的具备,主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下,由于商品房通常系新建,新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程,因此,应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说,新建商品房具备完整使用功能需要两个要件:房屋已经完工。主体结构已封顶、完工,房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施,如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续,并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。
    2.延期交房的认定
    原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:
    (1)因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。
    (2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定,规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”原则上,出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案,并已取得政府主管部门的审批。对买受人来说,规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定,买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。因此,确定的规划、设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订入合同。合同订立后,房地产开发企业(出卖人)擅自变更规划、设计的,应视为严重违约。但是,如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定距离,为此,开发商需要时间来对整个设计方案进行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的,此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责,但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任,显然有失公平中国法网。我们认为,在此情形下,可根据《合同法》关于“情势变更”的理论,即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动,导致法律行为基础丧失,当事人合同目的不能实现,且该情势变更的发生不可预见,不可归责于当事人,若维持原合同的效力显失公平,则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论,由于情势发生变更而导致合同解除,本就不存在任何一方违约,也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则,但实务中可依据情势变更的原理,并结合具体案情,适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理中国法网
 
◆南京房屋买卖合同律师谈无证预售纠纷
    根据《城市商品房预售管理办法》,商品房预售实行许可制度,出卖人进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证;未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。但现实并非如此,许多商品房属于无证预售,房屋交付时预售许可证仍未办理。根据《解释》第2条,预售合同纠纷起诉之前,出卖人仍未取得商品房预售许可证的,预售合同可以认定为无效合同,故买受人可以选择是否提起合同无效之诉。若提起诉讼,可以请求出卖人返还已付房款和赔偿损失,如果出卖人故意隐瞒未办理预售许可证而预售房屋,还可要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。买受人不愿提起合同无效之诉,而出卖人又长期不予办理预售许可证,预售合同效力将长期不稳定而严重影响交易秩序。笔者认为,买受人可以诉请出卖人办理预售许可证,使预售合同效力得以补正,尽快实现交易目的和物尽其用。

◆南京房屋买卖合同律师谈共有产权纠纷
    根据《物权法》,专有部分以外的共有部分属于买受人共有,买受人对共有部分享有占用、使用、收益的权利。对长期争执不休的道路、车位、绿地归属与使用问题,《物权法》规定:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;绿地属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。买受人对共有部分享有收益权,出卖人或物业公司出租共有部分的收益,扣除必需费用后属于业主共有。对于人防工程所有权,现行法律未做规定,《人民防空法》仅规定“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,从现实情况看,人防工程建成后,通常是由出卖人占用、使用与收益,买受人难以主张权利。南京房屋买卖合同律师:025-84110110(律师110)、13951899110(微信)

◆南京房屋买卖合同律师谈权利负担纠纷
    出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利,如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的法定优先权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋交易。买受人可以领受房屋,但房屋产权证长期甚至永远无法办理,权利长期处于不稳定状态,随时面临被真正权利人起诉腾房的危险。故买受人收房时,应当询问和调查房屋权利负担情况,考虑如何应对接受房屋之后的产权纠纷www.cnLaw.net。出卖人一房二卖、隐瞒抵押导致买受人不能实现合同目的,买受人可以根据《解释》第8、9条,请求撤销或者解除买卖合同,要求出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失,尤其要求其承担惩罚性赔偿责任。房屋交付后,由于出卖人原因导致买受人无法在约定或者法定期限内办理产权证的,出卖人应当承担违约责任;逾期一年的,买受人可以请求解除合同和赔偿损失,尤其是房屋增值部分损失。

◆南京房屋买卖合同律师谈前期物业纠纷
    与业主委员会签订的物业服务合同相比,前期物业服务特殊之处有:1、出卖人基于第一业主身份选聘物业服务企业,前期物业合同通常作为买卖合同附件,买受人应当接受前期物业合同约束;2、业主临时公约由出卖人制定,不体现买受人意志,但买卖合同订立时买受人必须书面承诺接受公约约束;3、自房屋交付,买受人享有物业服务的权利,负有交纳服务费用的义务,不得以未实际入住为由而拒绝交纳物业服务费,服务内容与收费标准亦不体现买受人意志;4、自房屋交付,买受人装修改建、住宅改商、饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为必须接受物业服务企业管理和监督,若监督无效,可由业主委员会提起诉讼;5、出卖人订立的前期物业合同、制定的业主临时公约侵犯买受人利益,或者物业服务企业行为侵犯买受人利益,买受人均可提起诉讼www.cnLaw.net

◆南京房屋买卖合同律师谈税费交纳问题
    出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件,买受人则持相反意见,对此应当具体分析。1、买卖合同约定由出卖人代为办理产权证,办证必需税费,如契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费由买受人负担,买受人应在约定时间向出卖人交纳;2、水、电、气、暖、有线、宽带的初装费与开通费是否应当由买受人负担,应当考虑以下因素:出卖人是否事先承诺必需提供、该费用是否列入项目开发成本、该费用是否计算在销售价格中,如果答案肯定,买受人不应负担;3、买受人必需交纳物业服务费,但出卖人或物业服务企业不得以预交物业服务费作为交房条件;4、住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,商品房买受人应当在办理入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户,未交存首期住宅专项维修资金的,出卖人不得交付房屋中国法网。(文邢万兵)

◆南京房屋买卖合同律师谈商品房买卖合同解除的条件分析
    合同解除的立法目的在于,给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由,为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施,以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的权利义务终止”。
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》涉及合同解除的条文多达10条(详见最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释条款第八条、九条、十二条、十三条、十四条、十五条、十九条、二十三条、二十四条、二十五条)。结合审判实践,商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种:1.协议解除;2.根本违约;3.迟延履行;4.法律规定的其他情形。具体言之,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对后三种事由明确列举规定。根本违约:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;房屋主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形:面积误差比绝对值超出3%;商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

◆南京房屋买卖合同律师谈商品房买卖合同程序
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由,对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。根据我国合同法第九十六条第一款规定:“主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除.www.cnLaw.net。”可知,行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。如果通知已经送达,但对方提出异议之诉,主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态,须由法院裁判。

◆南京房屋买卖合同律师谈房屋买卖签阴阳合同 房产纠纷尾款难执行
    王先生在出售自家二手房的过程中,为了少缴纳税金,签订正式的房屋买卖合同后,又与买家网签了一份低价房屋买卖合同,可惜弄巧成拙,对方迟迟未能履约交纳房款.www.cnLaw.net。双方发生房屋买卖纠纷,王先生无奈诉至法院,要求买受人支付剩余房款。
    王先生诉称,2009年7月,经北京某房地产中介公司介绍,他与黑龙江人李先生签订了房屋买卖合同,出售自己位于昌平区沙河地区民园小区的一套房屋,房款总价54万元www.cnLaw.net。为了逃避税收,双方又在2009年9月在北京市住房与建设委员会的网站上网签了一份总价款仅为27.5万元的该房屋买卖合同,并以此合同登记备案。
    房屋过户后,王先生收到28万元的房款,没想到此后李先生就不再支付任何后续房款。虽然中介公司曾两次向李先生发送支付房款的催告函,但李先生一直未予支付。更让王先生没想到的是,李先生竟将该套房屋转卖给他人,其本人则离开北京,音信全无中国法网
    审理过程中,虽经法院依法传唤,但李先生并未到庭应诉.www.cnLaw.net。法院经审理认为,当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份房屋买卖合同,合同中关于房屋价款等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。法院综合全案事实和房地产市场实际情况,认定先前签订的房屋价款为54万元的房屋买卖合同是双方真实的意思表示应依约履行,故支持了王先生的诉讼请求,做出上述判决。
   南京房屋买卖合同律师点评:这种签订“阴阳合同”的方式是违法的,出现两套标的一样的合同会使法院在对真实合同的认定上存在疑难,同时也给对方留下假合同、真履行的漏洞,一旦发生房屋买卖纠纷,原房屋所有人权利遭受侵犯,自身也很难获得法律的救济,而且还涉嫌逃避税收的监管问题。因此,从维护自身合法权利的角度来看,消费者还是应该签订和履行真实的合同,避免因小失大。
    法院经审理认为经济适用房买卖合同无效.www.cnLaw.net。认为经济适用房是政府限定销售价格和对象,保本微利面向城市低收入者和住房困难者。国家采用划拨土地的方式供应建设用地,并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。购买人必须符合条件,同时在购买经济适用房后的一定年限内不得出售。为此,认定双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定,客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益,属无效民事行为,应认定为无效合同。南京房屋买卖合同律师:025-84110110(律师110)、13951899110(微信)
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