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    江苏高院再审认为,本案纠纷不属于人民法院受案范围。根据《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡时期,经协商达不成协议的,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。当事人对裁决不服的,可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的,不停止拆迁的执行”的规定,在拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议的情况下,必须先由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决,不服行政裁决的,才能在法定期限内向法院起诉咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网。也就是说,行政裁决是法院受理此类纠纷的前置程序。就本案而言,江某某与国泰公司就拆迁补偿安置问题发生争议,双方当事人既没有达成协议,也没有申请行政裁决,江某某起诉请求法院就双方争议的拆迁补偿安置问题进行判决,不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(四)项“属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第(三)项“依照法律规定,应当由其他机关处理的争议,告知江某某有关机关申请解决”的规定和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼>若干问题的意见》第139条“起诉不符合受理条件的,人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的,裁定驳回起诉”的规定咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网,本案纠纷不属于人民法院受案范围,应当依法驳回江某某的起诉,江某某可以向政府行政主管部门申请裁决。

★南京房产律师网成功案例:
    第一,从对本案主要证据《协议》和《补充协议》的分析认定上看。首先,《协议》和《补充协议》在形式上不存在瑕疵,在内容上清晰明确。其次,《协议》第2条系对双方之前发生的借款事实的确认以及借款和工程欠款结算事宜的约定,各方当事人在《协议》之后签订的《补充协议》中再次确认,江某某与公司之间存在“工程款及个人借款”,而且,公司提交一审法院的证据收条亦写明,其归还180万元款项为“付工程款及借款”,收条与《补充协议》的内容与《协议》约定的两项欠款内容相印证咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网。再次,《协议》第3条、第4条约定详细具体,操作性强,与公司关于该约定仅是作为工程欠款担保,并不打算实际履行的陈述不符;《协议》约定的工程欠款数额与借款数额不一致,借款数额超出工程欠款数额1380412元,与公司关于该约定是以工程欠款数额的两倍,为工程欠款所作担保的陈述亦不相符,而且以借款债权担保工程款债权且担保债权的数额高出主债本身的数额,亦不符合担保的一般特征和习惯咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网。最后,从《协议》及《补充协议》的履行情况看,公司虽主张《协议》仅第1条关于工程款欠款数额的约定为双方真实意思表示,但在《协议》签订后,公司实际部分履行了《协议》第3条、第4条的以房抵债约定,将小区2号楼的8套房屋经江某某同意抵顶给吴某某,该8套房屋正包含在《协议》约定的抵顶房屋范围内,这一履行行为与公司所持《协议》除第1条外的约定不实的主张相矛盾。综上,本院认为,《协议》及《补充协议》可以作为认定本案事实的证据。

★南京房产律师网成功案例:
    由于乙公司对存档于市城乡规划局的甲公司与乙公司签订的《补偿协议》的真实性提出异议,一审法院根据双方申请,向市城乡规划局发函,要求查询《补偿协议》是否存档,存档件的形式,存档件的提供者及用途。该局复函确认该存档件为复印件,属乙公司项目申报中提供,用于说明乙公司与煤炭公司就相关土地使用问题达成了补偿协议。
    乙公司诉称:《合作建设协议书》签订后咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网,煤炭公司不足额提供80亩建设土地,为了不影响整个小区建设手续的办理,乙公司暂时办理了70亩土地的使用权证,该行为给乙公司造成巨大经济损失和建设困难。由于煤炭公司违反约定,仅提供了上西园185号院内70.58亩土地,比约定少提供了10亩土地,占约定土地的11.77%,构成违约,故乙公司应当少返还煤炭公司房屋2354平方米,作为违约的赔偿。由于骆驼巷门市部部分土地亦属约定范围,双方约定在该块土地上建成的房屋中返还被告5000平方米咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网。由于煤炭公司没有实际提供该块土地,乙公司不可能亦不应在上西园185号院内返还该5000平方米房屋。双方从来没有对煤炭公司提供骆驼巷门市部部分土地作为合作用地的约定有变更。请求判令:1、乙公司少返还煤炭公司房屋7354平方米,实际返还煤炭公司房屋10558平方米,作为煤炭公司向乙公司承担少提供建设土地的违约责任。2、本案诉讼费用及相关费用由煤炭公司承担。

★南京房产律师网成功案例:
    无论是否存在刘某某、王某某挂靠公司实际进行小区房屋开发建设的情形,均不影响A公司对徐某某依法及依据合同约定产生的补偿安置义务。虽然公司与徐某某签订的上述协议,除徐某某的房屋已经被拆除外,其他条款没有实际履行,但徐某某的合法财产权利应予保护。《协议书》约定在徐某某原房场地建设房屋,一层商网归徐某某所有,不需要公司销售。A公司在省高级人民法院二审审理其与徐某某房地产开发经营合同纠纷案件期间,自认案涉刘某某所购商业网点房屋所在位置与徐某某原房屋位置同一咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网,并表示愿意以该房屋安置徐某某。省高级人民法院在查明该房屋没有办理产权登记的情况下,也即没有案外人取得该房屋所有权的情况下,作出了高院101号判决第二项,在相关事实认定及适用法律方面并无不当。虽然孙某某及A公司、刘某某、王某某、刘某某在本案诉讼中均主张案涉孙某某所购房屋与徐某某原房屋不在同一位置,但是,因孙某某系从刘某某处购买案涉房屋,刘某某及孙某某均未办理房屋权属登记,孙某某基于房屋买卖合同关系对刘某某享有转移房屋所有权的债权请求权,而该债权请求权能否获得支持尚取决于刘某某对公司相应的权利能否成立咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网。因此,孙某某对刘某某享有的转移房屋所有权的债权请求权,不足以对抗或否定徐某某在其原房屋被拆除的情况下,基于法律规定及合同约定,以及A公司在诉讼中的自认及同意以案涉房屋对徐某某进行安置的行为所产生的法律效力。据此,孙某某主张高院101号判决第二项存在《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定的错误并损害其民事权益应予撤销的情形,缺乏法律依据。

★南京房产律师网成功案例:
    关于第三人实际占有。一审法院认为,占有既包括直接占有,也包括以对外出租、售后包租等方式的间接占有。虽然于某某与A公司签订的商品房购销合同约定,A公司应于2011年12月30日前,将符合约定的商品房交付于某某使用咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网,且约定了装饰、设备标准。但根据于某某与东方广场公司、担保方A公司签订的《租赁及委托经营管理合同》约定,从于某某将该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始,于某某即将上述所购房产出租给东方广场公司并委托东方广场公司经营管理,于某某还授权东方广场公司与A公司办理该物业的交接手续,该交接手续亦视为于某某与开发商,于某某与东方广场公司的交验手续。因此,《租赁及委托经营管理合同》改变了商品房购销合同约定的交付标准和交接方式。于某某支付房款后,东方广场公司在A公司将房屋施工完毕后已经接受于某某的委托承接装潢业务咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网,于某某也已经实际收取了租金,属于对房屋的间接占有,应认定于某某已实际占有涉案房屋。

★南京房产律师网成功案例:
    2005年6月5日,其与某某公司签订《联合开发建设合同书》,后方明通依约支付投资款1920万元(其中定金400万元),取得60%项目权益,又根据某某公司要求垫付项目建设费用817万元。但由于案涉土地被政府置换,某某公司以“绿源小区”项目被政府收回为由要求解除双方签订的《联合开发建设合同书》及《备忘录》,某某公司违背诚信的行为严重损害其合法权益咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网。故请求:1、确认双方签订的《联合开发建设合同书》及《备忘录》终止。2、某某公司支付“绿源小区”项目评估价14617.2万元的60%投资增值收益8770.32万元,或支付按法院委托评估、审计的“绿源小区”项目金额60%计算的投资增值收益,并按银行同期同类贷款利率支付该款自2006年4月起的利息。3、某某公司支付先期垫付“绿源小区”项目,建设费用817万元,并按银行同期同类贷款利率支付占用该款期间的利息。4、某某公司按定金罚则赔偿定金400万元。以上2-4项款项共计13147.32万元。5、由某某公司承担本案诉讼费用。
    本案争议的焦点问题是,双方讼争房屋产权归属问题。原二审判决依据的集体土地建设用地使用证已经行政判决予以撤销,刘伦喜再以集体土地建设用地使用证主张讼争房屋系其父刘明本生前财产,缺乏证据。1952年1月20日颁发的08086号土地房产所有证,已确认讼争房屋系葛秀芹之父葛义宽所有,葛义宽去世后,其他继承人明确表示放弃继承,葛秀芹应是讼争房屋的唯一法定继承人。刘伦喜认可在1984年之前房屋不是其父刘明本所有,其认为该房屋在l985年已被卖给其父刘明本,但末提供房屋买卖的有效证据。根据谁主张谁举证原则,刘伦喜应有义务证实买卖事实的存在,其没有提供书面买卖合同,且证明口头买卖关系存在的证据亦不充分。刘伦喜居住使用期间虽进行了房屋修建,并不能证明取得了房屋的所有权。

★南京房产律师网谈购房是要看房屋性质
    房屋如果是商品房,正常交易即可。
    如果是已购公有住房(包括房改房,央产房),房改房可正常交易,央产房的话,买受人与出卖人签订存量房屋买卖合同前一定要出卖人出示《在京中央单位已购公房变更通知单》,保证房屋可以上市交易并办理过户手续。需要交纳土地出让金,交易一次以后,房屋性质变更为商品房。
    如果是经济适用房(俗称一类经适房,也称两限房)咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网,一定要出卖人提供《已购经济适用住房上市出售意见》,经济适用房有些特殊之处,出卖人出售交付使用不足5年的经适房:该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭;出卖人出售交付使用已满5年的经适房:可以按照市场价格出售给任何中国公民。出卖人2008年4月11日后签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的,应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网;出卖人2008年4月11日前签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的,应按出售价格的10%补交土地收益等价款;并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明(有的城区不需要)。交易一次以后,房屋性质变更为商品房。
    如果是按经济适用住房管理的房屋(俗称二类经适房),房本未满五年也可以交易,交易是需要补交土地出让金的,按照合同成交价的3%缴纳,交易一次以后,房屋性质变更为商品房。
    如果是小产权房,也就是集体土地上的房屋咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网,这种房屋最大的特点就是:便宜!通常没有房产证,只有宅基地使用权证,如果买受人与出卖人非同一集体经济组织成员或非同村村民,这种房屋千万不要购买!面临房屋买卖合同无效的风险,买受人往往是赔了夫人又折兵。

★南京房产律师网成功案例:
    该裁定认为,虽然依据A公司与联社达成的合作协议以及A公司将其在该协议中的权利义务全部转让给B公司的事实,无论是A公司还是B公司,其在大厦项目中仅享有权益而不是直接对房产享有所有权,但是从A公司、B公司已与王启志等案外人签订《房产认购协议》或《房产预约买卖合同》及部分案外购房人已经装修入住的情况看,联社对此是知情的咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网,而且一审法院多次要求联社结算,其都未能及时履行结算义务。A公司、B公司及联社的行为已导致一审法院难以对B公司在大厦项目中享有的权益予以执行,若不对大厦房产进行查封,案外购房人尚未付清的购房余款,一审法院亦难以提取。因此查封大厦房产并无不当咨询律师110:025-84110110、13951899110(微信),律师QQ群:179498842,南京房产律师网,案外人的异议应予以驳回。案外人若对本裁定不服,可以自裁定书送达之日起十五日内提起诉讼。据此,裁定驳回案外人联社及王启志等29个购房人的异议。除联社之外的包括吴成继在内的王启志等29个购房人不服执外异字第2-3号执行裁定,分别向一审法院提起诉讼。

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2017-9-6 5:03:27