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★南京二手房律师解读二手房的质量
    当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的,产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定.www.cnLaw.net。
    南京二手房律师提示买受人查看或调查所购二手房的质量状况。如果查看时未提出异议,应认为认可该房屋的质量。
    南京二手房律师提示委托人,律师不对房屋质量承担任何责任。

★南京二手房律师谈二手房买卖合同
    一、合同文本
    二手房买卖,应当订立书面形式的房地产买卖合同。
    二手房买卖当事人可使用示范文本,也可参照示范文本自行拟订合同条款。
    二、合同内容
    自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容,自拟合同应具备以下主要内容:
    (1)买卖当事人的姓名或者名称、住所;
     南京二手房律师提示注意:买卖合同当事人的姓名应当与房屋所有权证记载的产权人的姓名一致.www.cnLaw.net。
    住所一般写身份证上登记的地址,如果居住地与身份证登记的地址不一致的,居住一年以上的地址为住所地。
   (2)二手房的座落地点、面积、四至范围;
    二手房坐落的地点和四至应当叙述清楚,有关街道、楼号等应当使用地名管理机构核准的名称,并应当与房屋所有权证记载的一致.www.cnLaw.net。
    房屋面积应当记载清楚、并应当与房屋所有权证书记载的一致www.cnLaw.net
   (3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;
    按照现行《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定,建设用地的使用权有出让土地使用权、划拨用地使用权和租赁用地使用权。租赁用地一般限于工业厂房用地。
    用地使用权以土地使用权证记载的或者土地批准文件记载的土地使用性质为准中国法网
    二手房卖方应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件。
    (4)二手房的规划使用性质
     国家实行用地性质管制和建筑工程使用管制制度。购房人购买房屋时,南京二手房律师提示,应当审查房屋的使用性质。住宅用房未经小区内区分所有权人(业主)的一致同意,不能改做餐厅、歌厅等商业用途中国法网
    (5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;
    房屋的平面布局、结构、应当在合同中表述清楚,应当与房屋所有权证记载的一致。
    房屋的配套设施、附属设施的名称、质量状况应当表述清楚。
    房屋的装饰应当写清楚。
    南京二手房律师提醒委托人注意:由税收上的考虑,有关装饰特别是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同。
    (6)二手房买卖的价格、支付方式和期限;
     二手房买卖价格应当确定www.cnLaw.net
     支付方式可以用现金支付或者支票支付,支付时间应当明确中国法网
    (7)二手房的交付和验收的日期、交付方式;
     合同中应当明确约定房屋交付和验收的时间。
    (8)住户户口的迁移
    如果出卖人户口所在地是出售的房屋,应当约定出卖人迁出户口的时间中国法网
    (9)维修基金的处理
     公共维修基金是购房人筹集的用以进行公共设施大中修或者更新改造设施的基金。是房屋所有人的权益。在签订买卖合同时,应当对公共维修基金的处理作出约定。
    (10)物业管理费的结清责任
    (11)违约责任
    违约责任实施对伊方不能履行合同或者一方擅自解除合同的救济措施www.cnLaw.net。一般可以约定支付违约金。
   (12)争议的解决方式;
    争议解决方式时就合同的效力、履行、理解发生争议的解决办法.www.cnLaw.net。一般约定协商解决。协商不成时,向法院起诉或者申请仲裁.
    南京二手房律师提示:因为二手房买卖合同涉及到不动产,所以,应当由房屋所在地人民法院管辖。如果选择仲裁机构进行仲裁,应当准确书写仲裁机构的名称。如:南京仲裁委员会,而不是南京市仲裁委员会。
    仲裁是按照选定的仲裁机构的仲裁规则进行,而且是一裁终局。
   (13)买卖当事人约定的其他事项。
    在二手房买卖中,可能会有其他的约定,应当在合同中叙述清楚中国法网
   (14)各方签字
    签字可以是书写签名,也可以是印章签名www.cnLaw.net。按照我国的交易惯例,一般要求有印章签名.www.cnLaw.net。
    如果是代理人代为签订合同,应当附有委托人的授权委托书。南京二手房律师:025-84110110(律师110)、13951899110(微信)

★南京二手房律师谈二手房买卖后的土地使用权
    一、居住房屋
    居住房屋出售,占用范围内的国有土地使用权随之转移,土地使用年限应在合同中如实记明。
    土地使用年限为土地使用权证书记载的年限减去已经使用的年限的差额。
    二、非居住房屋
    该土地使用权以出让方式取得的,出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移,土地使用年限应在合同中如实约定。
    按照法律、法规、规章规定,划拨土地上房地产买卖,买受人应办理土地使用权出让手续,按规定缴纳土地使用权出让金。
    三、除上述情况外,《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式,属此范围的,当事人应在合同中具体约定。
    四、集体所有土地上房屋的买卖对象限制
    南京二手房律师提示:集体所有土地上的居住房屋未经依法征用,只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。


★南京二手房律师谈二手房买卖的房地产中介服务术语:
    1.房地产中介服务,是指为房地产交易提供服务的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
    2.房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术 等方面服务的经营活动。
    3.房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
    4.房地产经纪,是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人(以下简称当事人)有偿提供居间介绍服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。
    5.房地产代理,指专业服务机构,接受当事人的委托,以委托人的名义办理房屋买卖、房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动www.cnLaw.net
    6.房地产咨询人员,是具有房地产及相关专业中等以上学历,有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
    7.房地产价格评估人员,分房地产估价师和房地产估价员中国法网。房地估价师是经国家统一考试、执业资格认证,取得《房地产估价师执业资格证书》,并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员;
    8.房地产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。
    9.房地产经纪人,是指具备经纪人条件(经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》)、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。

★南京二手房律师谈二房地产经纪执业程序
    南京二手房律师提示:在接受二手房中介服务中,委托人注意核验中介服务人员的资格证书,以确保相关人员具有房地产中介服务资格,具有与职业相适应的专业知识和技能。
    南京二手房律师提示,要核验房地产经纪组织和执业经纪人在房地产管理部门的备案手续和注册手续证明.www.cnLaw.net。
    在目前二手房买卖中介服务中,问题最多的是房地产经纪业务。
    南京二手房律师提示:委托人应当注意经纪人的执业程序。
    房地产经纪人和经纪人员应当按照下列程序执业:
    (1)向委托人出示《房地产经纪人员资格证》,校验委托方提供的有关文件资料;
   (2)从事需要签订房地产经纪合同的业务项目,应参照市房地局、市工商局制定的示范合同文本与委托人签订房地产经纪合同;
   (3)房地产经纪合同签订后,按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案;
   (4)履行合同期间,向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况;
   (5)记录经纪业务交易情况,妥善保存有关资料;
   (6)按合同规定收取服务费,开具统一发票。
    
★南京二手房律师谈房地产经纪中的禁止行为
    房地产经纪人和经纪人员在执业中禁止有下列行为:
   (1)无照经营、超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营;
   (2)隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项;
   (3)弄虚作假,提供不实的信息,或签订虚假合同;
   (4)采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段,招揽业务或促成交易;
   (5)伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务;
   (6)利用已经签订的房地产经纪合同,或他人掌握的经营信息,采取不正当手段,转移业务,背弃合作,侵吞劳动成果,或损害委托人利益;
   (7)房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员,从事本公司开发建设的房地产经纪业务;
    (8)房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职;
    (9)索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物,包括房地产经纪组织以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬;房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利,在委托的客户之间,通过压低卖出价格,自行收购,再抬高价格出卖给购房者,牟取不当利益;
   (10)从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动;
   (11)法律、法规禁止的其他行为。

★南京二手房律师谈房地产中介的收费
    房地产经纪服务收费政府制定有指导价。房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定,并在房地产经纪合同的履行期限内交付:
    (1)居间介绍或者代理房屋买卖的,按成交价的3%以下收取;
    (2)居间介绍或者代理房屋租赁的,按月租金的70%以下一次性收取;
    (3)居间介绍或者代理房屋交换的,按房地产评估价值的1%以下收取.www.cnLaw.net。
    提供咨询服务的,服务费标准由双方协商议定。
    五中介服务公司在买卖合同中的签章
    为保障买卖双方当事人权益,防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害,凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的,受托居间、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码并签字盖章。南京二手房律师:025-84110110(律师110)、13951899110(微信)

★南京二手房律师谈二手房买卖的中介合同
    房地产中介服务合同应当包括下列主要内容:
    (1)当事人姓名或者名称、住所;
    (2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;
    (3)合同履行期限;
    (4)佣金金额或者计算方式和支付方式、时间;
    (5)违约责任和纠纷解决方式;
    (6)当事人约定的其它内容。

★南京二手房律师谈房地产中介合同示范文本
    房地产中介合同可使用《房地产居间合同》示范文本。各房地产经纪组织使用自行制定的含有格式条款的房地产经纪合同。
    中介合同不应含有以下条款
    1、中介合同不应捆绑全权代理条款
    2、中介合同不应含有强制缔约条款
    3、终结合同不应含有分享违约金条款
    4、中介机构无权收取定金
    南京二手房律师提示委托人:中介机构如果受托代理销售,无权向购买人收取佣金
    南京二手房律师提示委托人:中介机构现金收购或者变相收购中存在的陷阱。
    中介机构无权禁止和限制委托人与对方当事人的见面和谈判。如果拒绝,南京二手房律师提示注意交易中的不实成分。


★南京二手房律师谈二手房买卖抵押贷款
   一 审核贷款、抵押协议
   二手房买受人如果要申请购房贷款,接受买受人委托的律师应协助买受人审核有关贷款条件和文件、签署有关住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款协议、抵押协议。
    二审核担保保险协议
    贷款银行一般均要求买受人提供公积金贷款的住房贷款置业担保公司担保和商业贷款的保险公司保险中国法网。买受人的律师应协助买受人审核有关文件,指导买受人签署担保协议、保险协议,根据有关规定核对担保费、保险费。
    三公积金贷款的限制
   (一)申请住房公积金贷款,借款人(买受人)购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的住房,并应当用于本人家庭自住。
   (二)公积金贷款条件
    贷款对象的条件要求
    1.具有北京市城镇常住户口或有效居留身份;
    2.具有稳定的职业和收入,信用状况良好,有偿还贷款本息的能力;
    3.在本市(包括所属区县)购买自住住房;
    4.具有购买住房的合同或相关证明文件;
    5.申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月(含)以上或累计缴存住房公积金12个月(含)以上,且申请贷款时仍正常缴存;
    6.提供管理中心认可的担保方式;
    7. 符合管理中心规定的其他条件。
   (四 ) 二手房住房公积金贷款额和期限
    1、单笔贷款最高额度规定
    (1)目前,单笔贷款最高额度为40万元;
    (2)《个人信用评估报告》评定的信用等级为aaa级的借款申请人,贷款金额可上浮30%;aa级的可上浮15%www.cnLaw.net
     2、 贷款期限
     贷款期限最长为30年,且不受借款申请人的年龄限制。
     五、非住宅房屋贷款
     非居住房屋只能申请银行商业贷款,具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定中国法网
     六 、二手房转让,存在贷款情况的处理
     (1)出让人已全部还清贷款并注销抵押登记的或没有贷款抵押的购房人可直接申请贷款.www.cnLaw.net。
     (2)、如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的,购房人可采用转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。
    转按揭贷款的一般流程为:
    a、出卖人取得贷款银行转让抵押房屋的同意;
    b、买卖双方签订《二手房买卖合同》;
    c、提交买卖合同及买受人贷款资料交银行审核;
    d、同意贷款后与转让方及原贷款银行签订抵押借款合同变更协议;
    e、买卖双方办理保险合同的变更手续;
    f、办理房屋过户、抵押登记手续。
房款的提存或监管
    一保证房款安全的方法
    为保障交易的安全性,买受人可以协议将房款委托律师事务所提存、交银行监管或向公证处提存。
    二委托房款监管的操作
   买卖双方在签署房地产买卖合同后,可将购房款和产权证交由律师事务所统一管理,待产权转移登记完成即买方产证出证后,再由律师事务所通知买卖双方同时领证、领款。
    其流程一般为:
    (1)律师事务所与买卖双方签订《见证协议》。
    (2)律师收取资料:单位营业执照、法定代表人身份证明或当事人身份证明(均需原件及复印件);申请产权登记的收件收据或产权证(均需原件);买卖合同(原件);
    (3)买入方房款划到律师事务所提存帐户。
    (4)办理产权过户或/和抵押手续;
    (5)通知买卖双方领证、领款。
(6) 三方办理交接、领证、领款。

★南京二手房律师谈二手房过户登记
    律师应提示买受人应当注意,购买的房屋未经房地产登记机构转移登记,不得对抗第三人www.cnLaw.net。为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人的利益,应及时办理转移登记。
    一登记应提交的材料
   (1)房地产权属证书;
   (2)转让当事人的身份证明,转让当事人是法人或者其他组织的,还应当出具对具体承办人员的授权委托书;委托书(原件)及代理人身份证明(原件及复印件);房地产权利人为自然人的,委托书需公证:a、在香港申办的公证文书须经中国法律服务(香港)有限公司加章转递确认;b、台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书须经北京市公证员协会核对,并出具确认当事人的正本与海基会寄送的副本核对一致的证明;c、在境外的中国公民、华侨、外籍华人、外国人提供的公证文书须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使(领)馆认证。
    (3)转让合同或者与转让有关的法律文件;
   (4)房屋面积变化的,提交测量面积成果报告(依据《城市房屋权属登记管理办法》第十八条);
    (5)法律、法规和规章规定的其他文件。
    二登记的审核时限和权证的领取
    按规定登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核中国法网。符合规定条件的,应当将转移事项记载于房地产登记册,并通知房地产权利人领取《房地产权证书》;不符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。
    领证时权利人(或代理人)需携带身份证件(原件)印花税收据及受理时的收件收据(原件),仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。
    三律师代办登记(律师应当及时关注各种税费的变化,并应提示委托人,在办证中发生的各种税费应由委托人据实支付)
    委托他人代办二手房买卖转移登记手续,要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书中国法网
    二手房买卖中发生或应交纳的税费 :
    1.根据北京市的现行规定,有关税费标准如下:
    2.契税:买受人承担,居住房屋个人1.5%、单位、高档房3%,非居住房屋3%;
    3.合同印花税:买卖双方各承担0.05%;
    4.权证印花税:买受人承担,5元/本;
    5.配图费:买受人承担,居住房屋25元;非居住房屋1:500地籍图每幅65元、1:1000地籍图每幅92元、1:2000地籍图每幅120元;
    6.抵押登记费:纯公积金贷款100元,组合贷款及商业贷款200元;
    7.公证费:50万元以下部分,按房价的0.3%,不足200元按200元计;50万-500万按0.25%;
    8.贷款保险费:买受人承担,贷款额x0.05%x贷款年限。
    以上税费标准仅供参考,实际费用应按登记时政府和相关部门的规定为准。

★南京二手房律师谈物业管理费的清算和公共维修基金的交割
    一、南京二手房律师提示,房地产买卖合同生效之日起的十日内,应当由出卖人结清房屋交付前所欠的物业管理费,并应将房地产转让情况书面告知业主委员会和物业管理单位。
    二、房屋产权变更登记完成30日内,应当向小区办备案,并办理房屋公共维修基金户名的变更手续

★南京二手房律师谈二手房屋买卖的程序
    南京二手房律师提示:购买二手房较楼盘情况复杂,容易引起纠纷,购房者在入市前要了解房地产市场行情、过户手续、交易过程、交易税费、付款方式、物业交接等问题,南京二手房律师根据多年房地产案件办案经验,为您二手房买卖提供建议:
1、预约看房
   当您查询到需求的房屋后,应到房管部门查询该房屋有无权利瑕疵,有无贷款抵押、有无法律纠纷等情况。
2、面谈交易
   当房屋确定后,需与房东就房屋价款、税费等事宜进行协商,另考察房屋的具体情况,屋内设备,房屋有无其他质量问题或缺陷等。
3、签订合同
   当所有事项都确定后,双方签订二手房屋买卖合同。
4、手续办理
   买卖双方携带身份证、合同等材料到房管局办理房屋过户手续等事宜。
 
★南京二手房律师谈在二手房买卖合同中必备的条款有哪些? 
    1、基本情况:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 
    2、房屋的基本情况:包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有人;
    3、价款及其支付方式、期限:写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件;
    4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;
    5、违约责任:明确违约责任,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,争议的解决(仲裁、诉讼等);
    6、合同生效、中止、终止条款; 
    7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
    8、签订一份正式的房产买卖契约。

★南京二手房律师谈遭遇“一房二卖”,哪份合同有效?
    如果仅是用生活直觉去理解,实践中容易产生以下误区:按照“先来后到”的顺序,谁签订合同在先,谁的权利得到保护,可以取得房屋权利;后签订合同的没有法律效力。而正确的理解应为:即便卖房者“一房两卖”,只要两份合同均是买卖双方的真实意思表示,且没有违反法律的禁止性规定,就都是合法有效的。但是,鉴于标的即房屋唯一,上述两个合同仅有一个可以得到履行;不能履行的那份合同,则可以追究卖房人的违约赔偿责任。
    南京二手房律师指出,各案要视情况具体分析,但一般会按以下原则确定顺序:(1)已经办理房屋所有权转移登记的优先履行;(2)均未办理所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的优先履行;(3)均未办理房屋所有权转移登记、又未合法占有房屋的,应综合考虑各买受人付款数额的多少以及先后、是否办理网签、合同成立先后等因素,公平合理地予以确定。另外,被拆迁人的拆迁安置补偿权利具有物权属性,产生权利冲突时,优先于其他权利。
    那么,合同未得到履行的买房人,如何追究卖房人的违约责任?这个问题视卖房者身份而有所区分,如果卖房者是开发商,则买房人可通过向开发商主张返还已付购房款、利息及赔偿损失来追究其违约责任。此外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任www.cnLaw.net
    如果卖房者是私人业主,则买房人不能向违约者主张惩罚性赔偿。这时,违约纠纷的处理应以《合同法》作为依据,买房人可主张返还购房款和利息,赔偿损失。
    至于如何规避“一房二卖”,南京二手房律师提醒大家,要注意以下三点:
    一、签订买卖合同前,要全面了解房屋权属,到房地产档案馆查询房产的权属登记情况,并实地考察要购买的房产使用状况;
    二、签订买卖合同时,要有防患风险的意识,在合同条款明确注明并可加重“一房二卖”的违约责任;
    三、签订买卖合同后,尽快办理网签、合同备案及过户手续,买受人亦可向登记机构申请预告登记,让“一房二卖”彻底无机可乘。
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2020/5/15 3:50:13