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2016-2-26 22:18:43

国有土地上的营业用房拆迁有哪些补偿?


中国法网 www.cnLaw.net [ ] 87153

    经营证照齐全的实际经营者,在经营期间遇到拆迁的,可以获得的补偿包括:土地使用权补偿、房屋补偿、房屋装饰补偿、停产停业补偿、设备搬迁费用、搬迁补助费、临时安置费,具体数额先协商,协商不成的,委托评估机构进行评估。

    南京律师110:84-110-110的值班律师指出,《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定,具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定:“各地要本着实事求是的原则……对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”因此,你可根据《通知》规定和当地政府的有关具体规定,与拆迁人根据实际情况协商,以确定被拆迁房屋的性质。不能协商一致的,可以依据《城市房屋拆迁估价指导意见》等规定,向城市规划行政主管部门申请确认。

    南京德本律师事务所的专业拆迁律师举例说明:位于南京市汉中门大街XX号,建筑面积53平方米,产权属于刘女士所有。该房屋自1969 年以后被某蔬菜店占用,1984年落实私房政策时,产权发还给刘女士,但由某蔬菜店租赁,每月按照国家规定的租金标准向刘女士支付租金至今。
  2000年8月,建邺区某房地产开发公司在该地区进行商品房建设拆迁,需要拆除该房屋。那么对这类房屋的拆迁如何处理呢?私人所有的营业用房,在“文化大革命”中被收归国有, 1979年以来陆续落实私房政策时发还给产权人,但在落实私房政策时,如果该营业用房被有关单位占用,则在落实私房政策时,按照当时的有关规定,占用单位不能腾退的,应当与产权人签订租赁合同,由占用单位按照国家规定的租金标准支付租金给产权人,房屋由占用单位承租使用。这是南京市解决“文化大革命”以来落实私房政策的一种办法。
  对这类房屋的拆迁,按照南京市城市房屋拆迁管理办法规定,拆除非住宅房屋,以货币补偿的,补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价计算;拆除执行国家租金标准的出租非住宅房屋,拆迁人应当按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合成新对被拆除房屋的所有权人给予补偿,并在扣除该款后对被拆除房屋的使用权人给予补偿;拆除不执行国家租金标准的出租非住宅房屋,拆迁人应当将补偿款给予被拆除房屋的所有权人。这是法律规定对非住宅房屋按照货币补偿进行的规定。
  按照南京市城市房屋拆迁管理办法之规定,拆除非住宅房屋,以房屋补偿的,拆迁人和被拆迁人应当按照第三十六条规定的补偿款与补偿房屋的商品房价格结算差价。
  以刘女士之房屋为例:如果该地区的营业用房(即非住宅房屋)的市场评估价格是每建筑平方米8000元,刘女士的营业用房的重置价格结合成新后每平方米是600元,如果以货币补偿:则该房屋的补偿款按照法律规定计算方式为:
  补偿款总额=该房屋原建筑面积53平方米×该房屋市场评估价8000元/平方米= 424000元;
  给所有权人的补偿款=53平方米×600元/平方米=31800元
  给使用权人的补偿款=补偿款总额-给所有权人的补偿款=424000元-31800元= 392200元。
  如果补偿形式是以房屋补偿,则补偿的方式是以424000元的标准购买拆迁人提供的商品房,产权归刘女士私有,房屋可以由蔬菜店继续承租,不过,双方应当按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条之规定签订新的租赁合同,关于租金的确定应当按照该条款之规定由双方议定。

  如果替刘女士算算账,刘女士选择以房屋补偿更为划算。



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