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2016-2-9 17:09:59

房屋买卖中阴阳合同的法律处理


中国法网 www.cnLaw.net [ ] 781518
    阴阳合同是指在房地产交易当中,当事人为了逃避税收,在报送主管机关进行产权登记的合同中约定一个比较低的成交价格,而当事人另行采到合同或者签订价格确认书等方式约定实际成交价格的合同。报送主管机关的合同,我们称为阳合同,当事人实际履行的合同,我们称为阴合同。
    一、法律对阴阳合同的限制
    对于一笔交易,法律从两方面来调整,一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制,另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。最终以真实合同为依据,在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范:
    1.为保护国家、社会公共利益,恶意串通损害国家利益的合同无效,即全部无效。
    2.为促成交易,即使现售合同上的价格条款无效,但其他条款与真实合同不抵触的仍有效,即部分无效。
    法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量,最终确定一条,要么认定合同全部无效,要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。下面将结合法院的审判实践分析一些具体情形。
   
    二、法院对阴阳合同效力的态度[南京律师热线025-84110110]
    阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象,短期内也不可能完全消除,因而,法院审判也相对比较宽松,除非差价太大,往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形:
    1.对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。
    2.对于差价太大,一般会认定无效。
    3.对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。
    4.对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。
    5.对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。
    6.没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。
   
    三、中介参与阴阳合同的责任
    首先,法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同,才会有责任问题,证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。
    其次,即便有证据证明中介参与阴阳合同,但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。
    最后,行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。
    所以,中介只要没留下参与阴阳合同的证据,法院因中介参与阴阳合同判决中介承担责任的可能性很小,但不能排除国土房产局和房地产协会的行政处罚。
   
    在现实生活中,阴阳合同发生纠纷,多数情况下都是因为一方当事人对另一方当事人以税负为要挟,在房价上涨或者下跌时背信弃义毁约。就此,南京德本律师事务所房产部律师提示,如果基于各种考虑需要订立阴阳合同时,一定要对税费承担作出科学、明确的约定,并且确保这个约定在遇到价格调整时依然能够适用,这样,将大幅减少一方借阴阳合同违约的情况发生。事实上,要避税,也还是有一些合理方法的,比如营业税当中可以从时间来考虑,所得税则可以从原始单证及装修等方面来考虑。

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