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2016-2-18 1:18:48

房产权属状态知多少


中国法网 www.cnLaw.net [ ] 4154
我国的房地产市场正处于从计划体制向市场体制过渡的时期,在这个时期,市场上的房地产存在着多种不同的权属状态。各种机关、团体和企事业单位隶属关系复杂,适用政策各不相同,更增加了房地产权属的多样性。
  下面简单介绍,供买房过程中参考。
  商品房:指直接从开发商手中购买的房产,这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得,开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金,个人在购买房产时,房价里亦包含了土地出让金,再转让时,不用再补交土地出让金,买卖双方只负担规定的税费即可,这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例,此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。
  在二手房市场上,已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房,再转让时,等同于商品房(“大产权”房)。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为“海私移字第×××号”。
  已购公房:指在房屋改革过程中,已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的,原单位未支付土地出让金,个人购买时房价里也没有包括土地出让金。再转让时,得补交土地出让金。俗称“小产权”。根据购买时支付的价格不同,有以标准价购买和以成本价购买之分。以成本价购买的房屋,其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价购买的房屋,其房产证编号为“海私标字第×××号”,转让时须再补交6%的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。
  经济适用房:经济适用房也是直接从开发商手中购买、因此是一种特殊的商品房。与一般的商品房相比,政府免收了土地出让金(个人购买时房价也没有包含土地出让金),减免了开发商的一些税费,限制了开发商的利润率,因此房价偏低。同时限制了购买人群,只有符合一定条件的人才能购买。再转让时,购买人不再受限,但是得补交土地出让金。从这个角度上讲,经济适用房应属于“小产权”。
  直管公房:指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政策,直管公房可以上市交易,原产权单位不得阻挠,交易过户手续的办理及交易税费比较明确。
  自管公房:指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策,自管公房经原单位同意的可以比照直管公房上市交易,事实上,中央直属的一般都不能上市交易,带“国字头”的企事业单位自管公房,有的单位同意上市,有的则不行。
  使用权房:指市民租住公有住房,因此享有使用权的房屋。使用权房的转让,目前还只是试点,相关手续及税费不是很明确。
  二手房,通俗点说,二手房即个人(也可能是单位或组织)购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房(即“一手房”)。前述各种权属状态的房屋都可以成为二手房。
  由于二手房市场上已购公房的交易量比较大,许多人甚至误以为二手房就是已购公房,其实,二手房中的商品房所占比例越来越大。与已购公房相比,二手商品房一般比较新,户型结构更合理,价格相比于同类一手房优势更为明显,许多房主由于特殊原因出售,即使刚买从未住过,出售时也比市场价低出许多。许多时候,买同一个楼盘(或同类型)的一手商品房,远不如买一套二手商品房。
  目前,一些大型的、有实力的房地产经纪公司已看好二手商品房这一极具发展潜力的市场,信一天房地产经纪公司还专门成立了商品房部,主要从事商品房转让的代理、居间业务。

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