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离婚房产抵押如何分割?
律师文集
现在
离婚
已经不再是一件稀罕的事情了,感情不合、观念不同自然就选择了
离婚
。有的夫妻为了买房子,但因为又付不起全款,于是选择将
房产
抵押给银行,但是当他们
离婚
时这份
房产
抵押的分割也就成了一个大问题。那么,
离婚
房产
抵押如何分割呢?下面跟我们一起来看看吧。
一、法律有关抵押担保
房产
交易的限制
《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《担保法》第四十九条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”由此可以看出,如果夫妻
离婚
时进行了
房产
分割,需要办理相关
房产
的过户手续,首先应通知银行并征得银行的同意。
二、
房产
设置抵押登记对法院
房产
分割的影响
因为夫妻
离婚
诉争的房屋设置了抵押权登记,也就是说诉争
房产
的处理涉及第三方他项权利的保护,那么,法院在
离婚
诉讼中是否需要追加银行为第三人?或告知当事人在
离婚
判决后就
房产
分割问题另行起诉?司法实践中,法院在认定
房产
为夫妻共有财产的同时,一般也会认定设置抵押的债务为夫妻共同债务。因此,法院实践中的做法一般会将财产分割和债务承担分别处理。当然,考虑到贷款抵押依附于房屋之上,法院在判决
房产
归一方所有的同时,亦会判决由其承担债务的归还责任。有人认为,法院未征得抵押权人的同意,擅自将设置抵押
房产
变更权属,有违《物权法》第一百九十一条规定。律师认为,法院的做法并无不妥。原因在于:第一,夫妻之间
离婚
时的
房产
分割有别于市场上的房屋买卖,《物权法》第一百九十一条规定是对设置抵押
房产
买卖的限制;第二,法院的做法并未增加抵押权人实现权利的风险。纵然法院在
离婚
判决中确定抵押债务由夫妻一方承担,但该判决仅对夫妻双方具有强制约束力,其效力不及于设置了抵押登记的债权人,法院亦未改变该债务系夫妻共同债务的性质。一旦债务人无法按期清偿债务,银行仍可依据抵押贷款合同向原夫妻双方追偿,必要时可以申请法院拍卖
房产
实现债权。
三、
房产
分割后怎样办理过户手续
法院判决设置抵押的
房产
归一方所有后,当事人办理房屋过户手续必须首先经抵押权人即银行的同意,
房产
登记部门亦会告知当事人只有取消抵押登记他项权证后方可过户。那么此时办理过户手续只有两个办法:第一、提前还贷,消除银行抵押登记;第二、与银行协商,变更贷款人。综上所述,法院会将夫妻共同
房产
认定为他们之间的共同财产,同样夫妻双方之间的
房产
抵押也是双方的共同债务,双方需要共同来偿还贷款。如果双方
离婚
时进行财产分割,那么需要办理相关手续,并且应该首先通知银行。如果你还有什么与
离婚
房产
抵押的相关问题,欢迎详询在线律师。
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