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回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由开
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回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由开发商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，而市面上也存在买卖回迁房的情况，不得不说购买回迁房会存在一定的风险，那到底买回迁房有什么风险呢?下文中我们为你做详细解答。
一、回迁房与商品房的区别
1、在房价款方面，商品房与
拆迁
房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。
拆迁
人以回迁房补偿被
拆迁
人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而
拆迁
安置房屋的购买基础是
拆迁
单位和被
拆迁
人签订的
拆迁
补偿协议，在协议中进行约定。
另外，
拆迁
的是商品房，回迁房自然是应当商品房。
拆迁
的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房
拆迁
的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
二、回迁房能否买卖
回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有
房产
证;另一种是业主只持有回迁协议。
1、业主已经取得该商品小区的《
房产
证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《
房产
证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《
房产
证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。
2、业主手中只有发展商的回迁协议的。这些房子的业主手中只有开发商的回迁协议，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《
房产
证》出来后才能做真正的过户交易。
三、购买回迁房的手续
购买回迁房与购买商品房的手续是一样的，手续如下：
1、凭
拆迁
证明和身份证签订购房合同并结算房款;
2、按合同规定交房款并取回发票;
3、凭
拆迁
证和购房合同等到
房产
交易中心大厅办理
房产
证手续;
4、视房屋面积大小减免部分或全部契税;
5、凭
房产
证和契证到国土资源局办理土地证手续。
四、买回迁房有什么风险
回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，因此应注意以下事项：
1、回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。
2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实;
3、确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。
4、查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。
5、如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款。
6、要买方要注意让卖方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。
通过上文的分析介绍，相信您对买回迁房有什么风险这个问题已经有所了解了吧。其实回迁房与商品房之间还是存在一定区别的，但在交易的时候回迁房也是可以像商品房那样正常上市交易的，不过此时购房者也需要注意其中可能产生的风险，避免给自身利益造成损失。
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