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二手房交易应注意的事项有哪些
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进行二手房的交易其实也就是进行二手房买卖，此时首先是需要当事人之间就二手房的买卖达成一致，之后就是按照规定签订
合同
、交付房款、办理登记备案，最后进行
房产
过户。整个过程中也有一些需要注意的事项。那究竟二手房交易应注意的事项有哪些呢?我们一起在下文中进行了解吧。
(1)房屋手续是否齐全
房产
证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有
房产
证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有
房产
证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有
房产
证的房屋进行交易。
(2)房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖
合同
。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖
合同
未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看
房产
证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的
房产
。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖
合同
不能对抗在先成立的租赁
合同
。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
(4)土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
(5)市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临
拆迁
，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖
合同
与国家法律冲突。
(7)单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
(8)物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
(9)中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
(10)
合同
约定是否明确
二手房的买卖
合同
虽然不需像商品房买卖
合同
那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：
合同
主体、权利保证、房屋价款、交易方式、
违约
责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、
房产
税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。在买卖二手房的时候，购房者最主要的目的就是为了获得二手房的所有权，因此要是卖方本身没有
房产
证或者对二手房并不拥有完全的所有权，这些情况都是会对购房者获得二手
房产
权造成不利影响的。
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