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合肥回迁房能买吗
律师文集
合肥的回迁房由于没有
房产
证和土地使用证,因此价格比商品房要便宜很多,很多刚需的买房者都有考虑到购买回迁房,但是一直有一个问题在您心头,那就是合肥回迁房能买吗?下面就让我们来为您分析能不能买?希望可以帮助到您。
一、回迁房与商品房有什么不同?
1、房价不同
在房价款方面,商品房与
拆迁
房有区别,商品房可立即上市,且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉且有小产权之说,故不享有商品房的上述权能。
拆迁
人以回迁房补偿被
拆迁
人的,补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。
2、买卖双方的关系不同
商品房和回迁房买卖双方的关系不同,商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》,房屋的价款在合同中进行约定。而
拆迁
安置房屋的购买基础是
拆迁
单位和被
拆迁
人签订的
拆迁
补偿协议,在协议中进行约定。
3、房屋的性质不同
拆迁
的是商品房,回迁房自然是应当商品房。
拆迁
的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房
拆迁
的回迁房,回迁房的所占土地性质,一般是划拨所得,没有交土地出让金,正式办理过户手续时,需交土地出让金。
二、买回迁房需要注意什么?
1、一房多卖。回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购买时一定要注意。
2、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房
房产
证的取得具有一定的不确定性,在取得
房产
证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。
3、必须约定
房产
过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得
房产
证,无法办理过户手续。因此,一定要约定
房产
过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得
房产
证,但要写明自取得
房产
证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
4、买方要留尾款。没有
房产
证的房屋买卖存诸多风险,
违约责任
的规制显得非常重要。但要求违约方承担
违约责任
,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要
房产
经纪人或者买方较高的谈判技巧。
综上所述,购买回迁房虽然房屋价格低,但是购买这种房子是存在一定的风险的。所以您需要考虑到回迁房的具体方面,如
房产
证是否落实、房屋买卖合同签订的内容,房屋是否可以过户等情况,这些环节您都不能忽视。
合肥回迁房能买吗?这样的一个问题您内心都需要有个衡量,那就是回迁房的缺陷问题是否是以后长久可以不在意的,但是考量的话,还需要每个家庭都要仔细斟酌才行。因为,这关系到您自身的根本利益。您对购买回迁房有什么疑惑,尽量咨询相关律师
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