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一、房屋买卖不破租赁的法律规定是什么？ www.cnLaw.net 法律知识 一、房屋买卖不破租赁的法律规定是什么 1、民法典第七百二十五条规定 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 2、民法典第七百二十六条规定 出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 二、房屋买卖不破租赁 1、买卖不破租赁的构成条件 租赁合同有效; 租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。 2.买卖不破租赁的例外情形 租赁物被没收、征收的; 先抵押后出租，抵押权已经登记的; 房屋在出租前已被法院依法查封的。 三、买卖不破租赁的法律效力 买卖不破租赁原则的出现，突破了严格的合同相对性原则，确定了合同外第三人对合同内容的继受义务。买卖不破租赁的适用，势必产生一定的法律效果，这种法律效果因当事人在法律关系中地位不同而区别。出租人与受让人除发生标的物所有权人地位的改变，受让人也能取得出租人的地位，对于租赁合同中的权利义务进行概括承受，而出租人与承租人之间的租赁关系虽不终止，但发生合同主体的变更，即在原租赁合同上发生受让人与承租人之间的法律关系。 1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力 通俗地讲，“买卖不破租赁”，是指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，买卖关系不能打破租赁关系，新房主无法行使房屋的使用权，此时，租赁权的效力大于转让效力。只有当租赁约定到期时，新房主才可以行使房屋的使用权。在实践中，“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义：第一，承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。第二，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人，承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定，租赁物新的所有权人也一并遵循。 2、受让人与承租人之间的法律关系 受让人从出租人(原所有人)处购买了租赁物而成为租赁物的新所有人，根据我国民法典规定，受让人必须承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁合同，与承租人产生法定继承性的租赁关系。一般而言，受让人在受让租赁物时即享受以下权利：①租金请求权。此租金请求权以受让人受让时租赁关系继续存在，承租人并未交付剩余租期租金为前提。②返还租赁物的请求。租赁关系结束后，承租人要将租赁物返还给出租人。 受让人受让租赁物，即负担以下义务： ①保持租赁物使用状态的义务。租赁合同中，出租人的义务在于将物交给承租人使用收益，且并非仅以消极的不妨害承租人使用收益办条件，而须在租赁期限内积极地使承租人使用收益。由于受让人继承了出租人的地位，在租赁关系存续中，若租赁物出现损害或瑕疵致妨害承租人使用收益时，受让人便负有保持租赁物合于承租人使用收益的义务。 ②维修义务。租赁关系存续中，租赁物遭到毁损，为保持承租人对租赁物的使用收益状态，在维修有必要和可能情况下，受让人应当予以维修。 ③妨害除去的义务。与维修义务基于同一事由，为保持承租人的使用收益，在租赁物出现妨害或有妨害预兆时，受让人须尽力除去或防止其发生。 ④瑕疵担保的义务。租赁合同为有偿合同，以承租人使用收益为目的，使出租方负瑕疵担保责任能有效促成此目的的实现，也是租赁权物权化的一个表现。 ⑤履行原租赁合同所订的其它义务。买卖不破租赁在法律上使受让人强行承受出租人的地位，受让人须履行原出租人与承租人所订立的租赁合同，例如关于原租赁合同之租期的有无和长短，依原约定，受让人无单方面变更的权利。 承租人的权利义务： ①使用收益的权利。承租人订立租约的目的在于对租赁物使用收益，因租赁物交付、移转占有而使此权利成为现实，承租人可就租赁物直接行使使用收益权。由于此权利的行使以占有为必要，因而占有权也成为承租人所必享有的一项权利。 ②请求除去妨害的权利。受让人为积极促使承租人使用收益，有妨害除去的义务。 ③费用偿还请求权。因出租人负有使承租人对租赁物为使用收益的积极义务，所以承租人为恢复此状态所支付的费用应当由出租人偿还，例如关于修缮的费用，此点已达共识。 同时，承租人应当承担以下义务： ①保管租赁物的义务。出租人承担修缮或瑕疵担保义务是以毁损非基于承租人的原因，而承租人享有对租赁物的占有权，对保管租赁物有便利的条件，其应负善良管理人的注意义务，承租人因未尽善良管理人的义务致租赁物有毁损或灭失的，乃基于自身的原因，应承担责任。我国民法典第七百一十四条就对此义务做出了明确的规定，即承租人应当妥善保管租赁物，因不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。这是一项法定义务。 ②支付租金的义务。 ③返还租赁物的义务。租赁关系结束时，承租人丧失对租赁物的占有权，受让人恢复所有权的圆满状态，可基于物权权能请求承租人履行租赁物返还的义务。 3、原出租人与承租人之间的法律关系 原出租人因让与租赁物而脱离出租人的地位，与承租人之间不再发生租赁合同中的权利义务关系，例如原出租人不能再向承租人请求租金支付，承租人在租赁关系终了时，不再向原出租人履行返还租赁物的义务。二者之间的权利义务关系在所有权移转时基本终止。 不管是承租方还是出租房都有各自的一个义务和权力，每个人都不可以侵犯他人，谁违约或者是侵犯了，都需要赔偿另一方的损失和违约金。在签订租赁合同的时候，双方都需要谨慎一下，最好把自己的顾虑都跟对方说一下，以防万一。 ·哪些集资房可以转让给他人   哪些集资房可以转让给他人拥有产权的集资房可以转让给他人。通过《经济适用住房管理办法》可知集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金来建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分...... ·婚后买的房产但名字只有一个人的属...   婚后买的房产但名字只有一个人的属于共同财产吗《中华人民共和国婚姻法》中有关内容的规定第三十一条男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。第三十二条男女一方要求...... ·房屋租赁合同可以解除的情况是什么...   现在社会租赁房屋的现象非常普遍，租房子也不是一件简单的小事，在租房期间我们可能会遇到许多事情，那么如果有特殊情况还没有到合同约定好的期限想要提前退租，房屋租赁合同可以解除吗？下面的我们为您简单介绍一下。一、出租人可以提前解除房屋租赁合同的情况。承租人有下列行...... ·离婚房子不分配协议是否有效?   离婚房子不分配协议是否有效?1，婚前个人购买并且登记于购买方名下的，属于个人财产，离婚时不能分割，离婚协议上也可以约定不分割;婚后登记于双方名下的，属于夫妻共财产，离婚时协商一致不分割的可以不分割，也可以协议分割或者通过法院判决分割，2，婚后购买的，不论登记于一方...... ·重庆市所有劳动仲裁委员会电话、地址汇总表   重庆市万盛区劳动争议仲裁委员会　　电话：48276649　　地址：重庆市万......     没毕业可以直接签劳动合同吗根据现行的有关规定，在校的学生是不能与用人单位建立劳动关系的，也就是说，是不能签订劳动合同的。......     法院受理离婚诉讼后多久开庭对于法院开庭的次数和时间没有具体的规定，咨询办理案件的法官。但案件审结期限参考如下法律依据《...... ·行政强制执行都必须催告么？   行政强制执行都必须催告么？一、行政强制执行都必须催告么?行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。行政强制执行必须首先对行政相对人进行催告。经过催告，行政相对人逾期仍然拒不履行行政决定的，有行政强制执行权的行政主体可以作出行......     法律援助机构的法律援助能做什么？一、法律援助法律援助是指由政府设立的法律援助机构组织法律援助的律师，为经济困难或特殊......     离婚财产过户如何办理手续？第一步，准备房产过户材料1、离婚判决书及其复印件;2、房产证(如有共有证的，包括共有证);3、......     抵押权所担保的范围是哪些？在抵押担保行为中，担保人会将自己的财产作为抵押，以此对债务人的债务进行担保。如果债务人未能履行...... ·“尚未完成工伤认定的情形”应如何认定？   《工伤保险条例》第六十七条规定：“本条例施行前已受到事故伤害或者患职业病的职工尚未完成工伤认定的，按照本条例的规定执行。对“完成工伤认定”的理解，有两种不同意见：　　一种意见认为，从该条规定看，其本意在于从法律适用的角度指导尚处于草拟酝......     刑事拘留的适用条件包括什么刑事拘留必须同时具备两个条件：其一，拘留的对象是现行犯或者是重大嫌疑分子。现行犯是指正在实施犯......     在正式买房前，开发商经常会举办一些活动为买房打折扣，通过这样的活动，开发商就会让购房者缴纳所谓认筹金的费用，来吸引购房者...... 有法律问题要咨询？ 事发地：*<--请留地址，便于分析 手机号：*<--请留手机，以便律师回复 热门城市 郑州律师  永川区律师  北屯律师  锡林郭勒律师  澳门半岛律师  贵港律师  营口律师  广东律师  荆州律师  阿拉尔律师  红河律师  西青区律师  渝北区律师  黄南律师  池州律师  曲靖律师  包头律师  万盛区律师  台北律师  万宁律师

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