首页 >>法律咨询 >>帖子

发新帖

开发商老总是如何成为合同诈骗犯的

孟子君

孟子君律师(新疆-乌鲁木齐)

18999887168 来自：新疆-乌鲁木齐

回复收藏楼主

正义侠客

积分:2739

经验:2255

发帖:140

注册:2010年9月3日

开发商老总是如何成为诈骗犯的 --一件由商品房买卖合同纠纷转化为合同诈骗的案例作者孟子君律师北京大成（乌鲁木齐）律师事务所业务咨询电话：18999887168. 案例一陈某，系房地产开发公司老总。2006年，在某市商业地段花费巨资购得一块土地后，在该土地上开发建设一栋高层商住楼。因为资金短缺，于是，开发商先与某建筑公司签订合同，要求建筑施工方垫资50%。在该楼盘主体建筑达到当地建设、房产主管部门办理预售许可的高度后，陈某即办理了商品房预售许可证等文件，并与一家代理销售公司，签订委托销售合同。合同签订后，中介公司开始对外做宣传，并准备预售该商品房。似乎一切看着都很顺利。然而，在2008年初，主体封顶后，建筑商已无力垫资，要求陈某支付工程款。而此时商品房期房销售还没有正式开始。于是，陈某开始向典当公司之类的单位或个人借高利贷，并用批准销售的商品房做抵押，办理预备登记。同时，代理销售公司开始销售房产，以开发商名义，与购房者签订商品房预售合同，收取30%-100%不等的购房款。在合同中承诺于2008年10月底之前，向购房者交付房屋。到2008年底，因为拖欠建筑商工程款，建筑商停工，所建高层商住楼中水、暖、电、气等配套设施，还没有完工。因为超过合同约定的交付日期，不少购房者纷纷依据合同约定，向提起民事诉讼，要求开发商退还购房款。在诉讼中，开发商恶意拖延诉讼，在初审败诉后，继续上诉；在判决生效后，采用拒不签收法律文书等方式，拖延执行。因此，购房者虽然赢了官司，却迟迟不能拿回自己的购房款。于是，购房者集体上访，相关部门一查，发现开发商委托销售的房产，大部分产权预备登记在典当行等单位或个人手中；如果这些高利贷借款人不配合，撤销房产预备登记，那么，购房人根本得不到房屋产权！细查后进一步发现，开发商存在一房多卖的行为。如将已经抵账给建筑商的房屋，先抵押给典当行后，又委托给代理商销售。于是，建设主管部门建议众多购房者报警处理。在公安机关立案后不久，即以陈某涉嫌合同诈骗罪，批准逮捕。此案例是典型的因为一房多卖而由民事纠纷，转化为合同诈骗刑事案件。下面，笔者就该案例的具体案情，结合前述法律和司法解释的规定，做一简单分析。一、在商品房买卖，包括商品房预售买卖中，不是所有的一房二卖行为，都构成合同诈骗犯罪。如本案中，嫌疑人开发商知道自己先抵押房屋，借高利贷，再同时委托中介公司代理销售已经抵押房产的行为，属于一房二卖行为。但是，此时，开发商的行为还属于融资的民事行为。因为：（1）借款抵押的抵押权人-即高利贷放款人，并不想实际占有抵押房产，只是作为借款的一种担保手段；如果，开发商能够及时归还借款，该抵押行为可以撤销。（2）开发商在将已经抵押的房屋销售给购房者时，虽然存在隐瞒房产已经抵押的事实，但如果购房者能够取得合同约定的房屋产权，那么，此时，开发商的行为只是民事行为中的一般欺诈行为，还没有转化为诈骗犯罪行为。（3）在购房者得知所购房产存在瑕疵，不能取得产权预备登记，要求解除购房合同，退还购房款时，开发商如果能够及时退还购房者的房款，并依照合同约定承担违约责任，那么开发商还没有骗取购房者房款的主观恶意，购房者还不是受害人。二、反之，在购房者得知所购房产存在瑕疵，不能取得产权预备登记，要求解除购房合同，退还购房款时，开发商恶意拖延诉讼，占有购房款而拒不退还，其具有非法占有购房者购房款的主观故意就比较明显；此时，作为购房者，虽然与开发商签订了购房合同，缴纳了购房款，但既不能如约取得房屋产权，也不能及时收回购房款，并得到一定的经济补偿，此时，购房者就成为开发商刑事犯罪行为的受害人。三、在上述第二种情况下，开发商的行为符合合同诈骗罪的犯罪特征，即以非法占有购房者的购房款为目的，在签订、履行房买卖商品合同过程中，采取隐瞒所售房产已经卖出或者抵押售并办理预备产权登记的事实真相等欺骗手段，骗取购房者所交纳的购房款，数额较大的行为。按照合同诈骗的立案标准，开发商骗取的每一个购房者的购房款，数额都在20万元以上，累计诈骗数额在1000万元以上。依据《刑法》第224条之规定，属于数额特别巨大，对开发商依法需在十年以上量刑。

[

回复|追问新疆律师·乌鲁木齐律师]

·1984年7月毕业于西北政法学院，法学学士。1986年加入中国法学会会员，1993年加入民革，...

2012/9/5 13:24:54

xumingtian

徐明田律师
高级大法师

积分:261993

经验:114773

发帖:2703

注册:2012年8月23日

徐明田律师(山东-聊城)

13963002593

已阅

·徐明田律师毕业于山东大学，1995年起担任执业律师，现为山东众星为民律师事务所合伙人...

2012/9/5 14:51:11

胡云霞

胡云霞律师
超级大法师

积分:235856

经验:145526

发帖:5332

注册:2010年7月20日

胡云霞律师(江苏-淮安)

13511540165

已阅

·专业高效诚信，时刻为您分忧。业务范围：婚姻家庭、损害赔偿、合同纠纷、刑事辩护等...

2012/9/5 15:17:53

sgz520

孙国忠律师
初级大护法

积分:459582

经验:260712

发帖:13027

注册:2007年4月20日

孙国忠律师(江苏-淮安)

13813302908

已阅.

·孙国忠律师，男，1970年8月16日出生。南京大学法律专业本科学历，2000年取得律师资格，...

2012/9/5 15:26:09

liuxuemei

刘雪梅律师
初级大护法

积分:305735

经验:170638

发帖:9592

注册:2010年12月22日

刘雪梅律师(北京-海淀区)

18614085357

已经阅读完毕

·刘雪梅：北京融嘉律师事务所主任，合伙人，资深律师（执业证号：11101200911364996）。...

2012/9/5 16:33:44

张煜

张煜律师
中级大护法

积分:452918

经验:278861

发帖:19481

注册:2011年12月1日

张煜律师(河南-新乡)

13703737231

已阅

·张煜律师，中共党员，硕士研究生，毕业于著名的法律学府西南政法大学。新乡市优秀律师...

2012/9/5 16:33:56

赵世平

赵世平律师
超级小法师

积分:257103

经验:12857

发帖:3046

注册:2012年2月19日

赵世平律师(山东-聊城)

13963005261

此文已阅，作为律师，略有感触，在此提出，与同行商榷：对于如此明显的在民事诉讼阶段已经涉嫌犯罪的当事人，其在被采取刑事强制措施之前的民事诉讼阶段中，肯定有律师介入其中，作为其委托代理人，甚至不排除律师出谋划策，教其如何逃避执行。如果是这样的话，这种律师是是否已经涉嫌构成了犯罪？或者涉嫌构成了同谋犯罪抑或教唆犯罪。即使不构成犯罪，也恐有违反职业道德之嫌。

·赵世平,中共党员，专职执业律师,三级律师,现为本所合伙人、聊城市常务理事

2012/9/5 17:35:01

杨淑清

杨淑清律师
大天王

积分:1187027

经验:1015558

发帖:89345

注册:2011年3月2日

杨淑清律师(山东-济南)

13176674887

已阅

·杨淑清律师，山东坤泽律师事务所主任、设立人。毕业于山东大学法学院，专职从事法律服...

2012/9/5 18:40:04

wushuchao

毋树超律师
法律学人

积分:3225

经验:3511

发帖:88

注册:2006年10月26日

毋树超律师(河南-焦作)

13939195571

涉嫌经济犯罪的，可以先刑事后民事，人民应该移交公安机关侦察。

·1988年取得律师资格，1992年从事律师执业，现任河南隆成律师事务所高级合伙人、支部书...

2012/9/5 19:56:58

周周

周后有律师
超级小法师

积分:68629

经验:12629

发帖:1143

注册:2010年8月10日

周后有律师(湖南-长沙)

13055160286

阅读完毕

·周后有律师联系方式手机：15364060848,13055160286：498346200周后有律师简...

2012/9/5 23:54:03

李柏智

李柏智律师
大天王

积分:1951811

经验:1586310

发帖:163511

注册:2009年6月17日

李柏智律师(广东-韶关)

13076220410

已阅，关注。

·主任律师,业务高效、进取、诚信，现为韶关市刑事专业委员会委员及韶关仲裁委员会仲...

2014/11/3 11:36:28

杜俊明

杜俊明律师
高级大法师

积分:177784

经验:52258

发帖:4936

注册:2010年8月10日

杜俊明律师(吉林-吉林)

18604477638

可以先刑事后民事，人民应该移交公安机关侦察。

·杜俊明律师，吉林大学法律专业和会计学专业毕业，法学、经济学学士学位。具有深厚的法...

2015/3/27 18:22:43

李柏智

李柏智律师
大天王

积分:1951811

经验:1586310

发帖:163511

注册:2009年6月17日

李柏智律师(广东-韶关)

13076220410

已阅，关注。

·主任律师,业务高效、进取、诚信，现为韶关市刑事专业委员会委员及韶关仲裁委员会仲...

2015/6/10 12:45:44

李柏智

李柏智律师
大天王

积分:1951811

经验:1586310

发帖:163511

注册:2009年6月17日

李柏智律师(广东-韶关)

13076220410

支持一下！！,

·主任律师,业务高效、进取、诚信，现为韶关市刑事专业委员会委员及韶关仲裁委员会仲...

2015/6/10 12:45:58

laoquan547

王俊全律师
初级大护法

积分:54158

经验:357129

发帖:32463

注册:2013年3月20日

王俊全律师(广东-中山)

13326917459

支持一下！！,

·王俊全律师法学专业毕业，中国司法部注册律师，中山市会员，现为广东帅毅律...

2016/9/18 15:24:10

fangshuzhi

房树志律师
初级大护法

积分:55501

经验:152847

发帖:13873

注册:2016年1月29日

房树志律师(广东-中山)

13420068658

即使不构成犯罪，也恐有违反职业道德之嫌

·房树志律师是广东洋航律师事务所合伙律师，主攻刑事诉讼事务，同时对婚姻家庭、知识产...

2016/9/28 6:31:28

李柏智

李柏智律师
大天王

积分:1951811

经验:1586310

发帖:163511

注册:2009年6月17日

李柏智律师(广东-韶关)

13076220410

已阅，关注。

·主任律师,业务高效、进取、诚信，现为韶关市刑事专业委员会委员及韶关仲裁委员会仲...

2016/10/1 1:41:15

张大勇

张勇律师
大天王

积分:3166001

经验:2816709

发帖:261805

注册:2008年8月19日

张勇律师(辽宁-沈阳)

13322478547

已阅，关注。

·张勇法学博士简介沈阳市诚信律师标兵职　　务：辽宁华恩律师事务所副主任律师业...

2017/2/18 15:59:17

李柏智

李柏智律师
大天王

积分:1951811

经验:1586310

发帖:163511

注册:2009年6月17日

李柏智律师(广东-韶关)

13076220410

已阅，关注。

·主任律师,业务高效、进取、诚信，现为韶关市刑事专业委员会委员及韶关仲裁委员会仲...

2017/2/19 2:05:19

张大勇

张勇律师
大天王

积分:3166001

经验:2816709

发帖:261805

注册:2008年8月19日

张勇律师(辽宁-沈阳)

13322478547

涉嫌经济犯罪的，可以先刑事后民事，人民应该移交公安机关侦察。

·张勇法学博士简介沈阳市诚信律师标兵职　　务：辽宁华恩律师事务所副主任律师业...

2019/5/27 18:56:53

推荐内容

·保健食品的批准文号过期，所注册的地方和生产地址不同，这个
·余下货款能收回吗
·寻专业涉外律师
·物业收专项维修费合理吗？
·转让合同有法律效力吗
·南京英华非法招生属于违法行为吗？
·可佩的强硬精神
·辞职公司不发工资

相关帖子

·重婚罪如何取证？
·眼角被人打伤缝了三针，能起诉吗
·未成年人抢劫
·重婚男方已婚，但现在又跟另一个女的同居。
·刑事附帶民事訴訟中撤銷的單項可另外提起民訴嗎
·交通事故中死亡3人驾驶员要负刑事责任吗
·朋友盗窃8000左右他以前进去过已经过去6年多了
·老公起诉离婚，并要我返还彩礼钱

回复帖子\|继续追问
（手机回复更方便）

在线律师：·南京传播淫秽物品罪，组织播放淫秽音像制品罪，南京制作、复制、出版、贩卖、传播淫秽物品牟利罪；为他人提供书号出版淫秽书刊罪 ·上海市静安区看守所 ·南京妨害公务罪律师 ·南京伪造、变造金融票证罪律师 ·嘉善县看守所 ·南京协同合同诈骗罪律师 ·南京遗产律师

推荐新疆律师·乌鲁木齐律师

·王绍利律师：刑事辩护, 损害赔偿, 合同纠纷, 法律顾问(新疆-石河子)
·陈燕律师：债权债务, 刑事辩护, 损害赔偿, 劳动人事(新疆-石河子)
·王元兴律师：消费权益, 婚姻家庭, 妇幼权益, 侵权赔偿(新疆-乌鲁木齐)
·于新泉律师：建筑房产, 合同纠纷, 财产问题, 外商投资(新疆-喀什)
·孙靖宇律师：婚姻家庭, 交通事故, 侵权赔偿, 建筑房产(新疆-乌鲁木齐)
·闫志光律师：建筑房产, 刑事辩护, 公司法务, 资产转让(新疆-乌鲁木齐)
·刘宝纲律师：债权债务, 交通事故, 刑事辩护, 合同纠纷(新疆-喀什)
·长春律师：交通事故, 婚姻家庭, 行政诉讼, 建筑房产(新疆-喀什)

新疆律师事务所

·新疆金桥律师事务所 (新疆-乌鲁木齐)
    新疆乌鲁木齐市西虹东路136号708
·新疆世源律师事务所 (新疆-乌鲁木齐)
    新疆乌鲁木齐市西虹东路市刑侦支队旁
·新疆法衡律师事务所 (新疆-喀什)
    新疆喀什市西域大道6号
·新疆法衡律师事务所 (新疆-喀什)
    新疆喀什市西域大道6号

2019/5/27 18:56:53