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请资深律师作答，求助各位二手房纠纷

  网友 公众会员 来自：天津-塘沽 回复 发帖回复 收藏 楼主 | << >>
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我于去年10月买下一套价值81.75万的房产（算二手房）。并与卖家中介签订了3方合同。（当时开发商还没有给卖家下房产证，至今也没下房产证）。

当初这房子，开发商承诺卖家今年的3月下房本，我们签订的3方合同也写明于2011年5月前做过户。（但现在开发商还没有给卖家下房产证）

因卖家是贷款买的这个房子，所以我们在支付了2万元的定金后又额外支付了38万现金的首付。

买房子是，说好了过户费我出。（合同写出，由国家调控政策导致的税费增加或减少，由法律规定的双方各自承担。） 但由于今年年初国家出台了新的二手房政策，营业税又之前的差额5.5%上涨到了全额房价的5.5%；多出来了4万元的营业税。我们双方都不想出，至今也没个结果。但营业税本就该卖家承担啊。

我在卖家允许的情况下把房子都装修好了，花费约10万元（并签订补充协议，写明由卖家的原因导致合同无法履行；卖家赔偿我全部装修费用）。

以上就是细节，求助各位律师帮助解答一下：

1.开发商没有给卖家下房产证（他们合同签的是今年3月下），所以卖家没有在我们合同的规定时间内能够过户。（我们合同签的今年5月前办过户）。这样的情况下，卖家的逾期过户可不可以定位为违约行为？应不应该承担违约责任呢？

2.多出的4万元营业税，是否应该卖家承担呢？如果他不出，是否归为违约行为？

3.如果上述的2点能视为卖家违约，我的装修款10万元，定金2万元，首付38万元，法律上卖家是否应当返还？

4.我如果采取诉讼，若胜诉了他们就是不给钱怎么办呢？可不可以在诉讼的过程中就冻结他的财产，或有什么办法保证他可以返还我的钱财呢？

谢谢，请详细解答。
111.162.110.65

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2011-12-4 18:34:57 顶部
潘建钰
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潘建钰律师(江苏-南通) 13962909110回复 2
1、这涉及你们合同效力的问题。你们合同属于效力待定合同。根据物权法的规定，不动产物权的设立，未经登记不发生法律效力。开发商没有给卖家下房产证，说明卖家尚未取得不动产物权。当卖家取得房产证后，你们的三方协议有效。违约责任是合同已经有效而合同一方未按合同履行的情况，你的情况卖家不构成违约，当然不承担违约责任。 2、营业税的问题，你们在合同中有约定，就按照合同定。 3、如果你选择诉讼，可以申请诉讼保全。
·本人1999年从事律师工作，在刑事辩护、婚姻家庭纠纷、损害赔偿纠纷中积累了很多丰富的...
2011-12-4 19:06:42 顶部
张大勇
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张勇律师(辽宁-沈阳) 13322478547回复 3
你好！同意潘律师意见。
·张勇法学博士简介沈阳市诚信律师标兵职　　务：辽宁华恩律师事务所副主任律师业...
2011-12-4 22:39:49 顶部
朱景慧
朱景慧律师
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朱景慧律师(山东-临沂) 15863916118回复 4
同意潘律师意见
·朱景慧律师简介 联系方式：山东正之源律师事务所   地...
2015-10-18 21:51:45 顶部
张大勇
张勇律师
大天王
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发帖:166858
注册:2008年8月19日
张勇律师(辽宁-沈阳) 13322478547回复 5
你好！同意潘律师意见。
·张勇法学博士简介沈阳市诚信律师标兵职　　务：辽宁华恩律师事务所副主任律师业...
2017-5-3 17:44:36 顶部
刘克友
刘克友律师
法海游民
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刘克友律师(黑龙江-哈尔滨) 13796728288回复 6

你好！同意潘律师意见。
·刘克友律师，中华全国会员，中国政法大学法学学士。执业十几年来，专攻刑事辩...
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·主任律师,业务高效、进取、诚信，现为韶关市刑事专业委员会委员及韶关仲裁委员会仲...
2017-12-6 14:58:34 顶部
张大勇
张勇律师
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注册:2008年8月19日
张勇律师(辽宁-沈阳) 13322478547回复 8
同意潘律师意见
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2018-2-2 16:48:05 顶部
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2018-2-2 16:48:05