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你好律师我和前女友一起买的房子，没有结婚，现

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你好律师
我和前女友一起买的房子，没有结婚，现在分手一年多了，现在想解决房屋分割问题，这是一位律师帮我计算的，请教下这样是否有问题
房子应该补偿给女方的钱款计算过程：
首付总共出资数额：44.1466万，
男方出资：33.1466万
女方出资：11万

房贷100万

购买时价格 16734元X86.14平米=144.146676万元。

现在总房价数额=22021.944元X86.14平米=189.6970256万元

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(购买时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)
购买时房价（2017年7月）：144.146676万元。
房产现价（2018年8月）：189.6970256万元
共同已还利息：目前已还12期截止到2018年9月5日：48665.63元

诉争房产的升值率=189.6970256万元/(144.146676万元+48665.63元+0元其他费用)
=1.273
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的乘以女方出资比例即为应补偿的数额。
共同还贷部分：12个月X5307.27元= 63687.24元。
共同还贷部分X不动产升值率=63687.24元X1.273=81075.2466元。
双方出资比例计算：
首付双方出资比例：
男：33.1466万
女：11万
还房贷双方出资比例：
男：58379.97元
女：5307.27元
男方首付加还房贷总共出资: 389845.97元
女方首付加还房贷总共出资：115307.27元
女方出资比例：115307.27元/(389845.97元+115307.27元)= 0.228
补偿给女方升值部分：81075.2466元X0.228=18485.1562248元
总共补偿给女方：首付部分+升值部分+维修基金部分=110000元+18485.1562248元+1456.62元=129941.7762248元
2018年9月5日星期三

计算过程参考法律依据及实际案例：
离婚时共同还贷的房产及增值如何分割？
2018年9月5日星期三
济南中院
1案情简介
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。
2 裁判情况
一审经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，
第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；
第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。
乙女不服提起上诉，二审判决：驳回上诉，维持原判。

3主要观点及理由
《最高人民关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，
第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，
一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；
二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。
4 最高人民民一庭意见
在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。
（执笔人：最高人民民一庭吴晓芳）
（本文已在最高人民民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第65期刊登）

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2018/9/11 10:54:14

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您好，可以向起诉解决

·刘晓梅律师，女，北京大成（银川）律师事务所专职律师，中华全国会员，中阿经...

2018/9/11 11:06:11

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一般是按最高人民的判例的计算方法来计算

·黄治英律师简介黄治英律师，女，1966年10月生，广西玉林市陆川县人，大...

2018/9/11 11:10:45

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