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法律咨询：两个自然人这样买卖房屋可否达至房屋所有权的合法转移？

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《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院的《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》和建设部的《城市房地产转让管理规定001修正）》、《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》，都对我国城镇房屋的转让程序作了十分明确的规定。各地的地方性法规也作了同样的规定。但我们这里有这样两个人，他们在1999月请人用电脑打印了一张《房屋转让协议书》，双方签字后，买受人分两次将买房款给了出让人，出让人也把房屋钥匙交给了买受人。事后，买受人将房屋用作出租生息。但买受人一直也没有再要求出让人与他一起去房屋所在地的房地产管理部门办理房产变更登记手续，也没有缴纳各种相关税费，至令《房地产权证》的权属人仍登记为出让人。最近，由于出让人的另一宗债务官司，债权人在了解到此房产的所有权人仍登记在债务人名下之后，要求人民依法对此房产采取强制措施，以实现已经由生效法律文书确认之债权。对此，这里的法官出现了两种完全对立的意见：一种意见认为：应该保护“买受人”的利益。因为买受人已经向出让人付清了购房款，购买了房屋，并已实际掌握着此房屋使用权，所以，应该认定他俩的房屋买卖关系成立。《房地产权证》的权属人虽然至今还未办变更登记，但房地产的实际交付占有行为可以产生一定的物权变动的效果，应该以财产的现状作为衡量标准，确认该屋的产权应归买受人所有。另一种意见认为：我国实行房地产登记制度。《最高人民关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》已经指出：“房屋买卖系要式法律行为。”《城市房屋产权产籍管理暂行办法》也规定，“凡未按本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”国家建设部《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》更明确规定，“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”房产权属应由登记确定房地产权利的归属状态，经过登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外的任何第三人。由于买受人买房后，一直未去办理产权变更登记手续，房屋产权仍登记在被告的名下，他们买卖房屋的民事行为并未完成，双方当事人之间的房屋买卖关系还没有成立。那一张《房屋转让协议书》虽然是两人的真实意思表示，是有效的，但它不能对抗第三人。建设部在《城市房屋权属登记管理办法（修正）》中，曾经明确规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”建设部《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》也明确指出：“凡涉及到房屋所有权的归属，均应以《房屋所有权证》作为确认证件，不得以其它证件替代。”可见该房屋法律承认的合法所有人仍旧为出让人。还没有合法取得所有权的“买受人”要对房屋主张权利并无法律根据。债务人不履行法律文书已经确认的金钱给付义务，债权人依法当然可以要求以债务人的合法财产去实现债权。到底“买受人”是否已经取得房屋的所有权？此房产可不可以因为出让人的债务而被查封？债权人的债权可不可以通过这样的已经“卖”了给他人、但却未办理产权变更登记的债务人的房屋来实现？如有知情者，请直接发电子邮件到gf2328@163相告。谢谢！

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2018-5-7 13:13:19

杨淑清

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杨淑清

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