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农村房屋”买卖背后的法律纠纷

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 随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在利益刺激下，多*****私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。　　最为典型的例子是北京“画家村”事件。   李玉兰是在北京通州宋庄购置房屋的众多画家中的一位。时，李玉兰购买马海涛的房屋和院落只用了45000元。但是，由于近房价的上涨，宋庄地区的商品房价格已经从当初的每平方米1500元，飙升至如今的每平方米7500元。如马海涛一样低价卖掉房子的很多农民，开始后悔当初“没有远见”，纷纷主张以往的房屋买卖合同无效。　　李玉兰是宋庄“画家村”中第一个领到判决书的画家，在李玉兰与马海涛的交锋中，北京市第二中级人民终审认定“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”，判决房屋买卖合同无效，李玉兰90天内腾房，而马海涛支付李玉兰9.3万余元的补偿款。但二中院的判决同时指出，马海涛是导致该协议无效的主要责任方，李玉兰可就赔偿问题另行主张。　　李玉兰的代理人指出，马海涛当初在卖房时明知农民房及宅基地禁止流转的规定，但是为了追逐利益，仍然将房地出售。如今房价上涨，马海涛又利用国家法律和政策的规定，要求退房以谋取更大利益，实属有失诚信的行为。　　法官视点：在农村房屋买卖纠纷的处理中，很关键的问题是如何认定农村房屋买卖合同的效力。根据我国土地管理法规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员的福利性待遇，与农村集体经济组织成员的身份紧密相连，且一户只能有一处宅基地。而且，国家政策一直以来屡屡强调农村房屋不得进行买卖。12月，国务院常务会议再次强调：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。物权法明确规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。此处的“国家有关规定”当然包括相应国家政策。　　从司法实践来看，对于农村房屋买卖，一直以来秉持着以认定合同无效为基本原则，以认定合同有效为例外的处理方式。前文提到的李玉兰一案即是实例之一。而在笔者亲自处理的近30件农村房屋买卖案件中，除少数案件根据具体情况未支持出卖方要求认定合同无效的请求外，绝大多数案件均认定房屋买卖合同无效。　　在农村房屋买卖合同被确定无效后，如何对出卖人及购房人的权益进行平衡，进行妥善处理，是法律面临的又一道难题。从笔者所审理案件的基本情况来看，房屋买卖基本发生在六七*****，有的甚至发生在10以前；从合同履行情况来看，房屋买卖合同签订后，出卖人交付了房屋，购房人入住并给付了房款，但基本上未办理宅基地使用权变更登记手续，购房人未取得登记在其名下的集体土地建设用地使用证；在买卖后，购房人往往存在装修、翻建、改建房屋等行为。　　因此，法律在面对农村房屋买卖合同纠纷时，必须充分考虑农村房屋买卖的背景，综合权衡买卖双方的利益。在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益；对于购房人已经装修、翻建、扩建房屋的情况，应对购房人的投入进行补偿；在让购房人返还、腾退房屋的同时应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人确实无房居住的，应当予以妥善安置。　　在具体的司法实践中，在认定买卖合同无效的情形下，为平衡买卖双方利益，往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分，由出卖人对购房人进行相应赔偿；对于购房人支付的购房款，适当考虑与购房人应当支付的房屋

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柏志海
柏志海律师
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柏志海律师(江苏-盐城) 18068876730回复 2
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·柏志海主任律师,办事处位于亭湖区人民(河东)北侧：盐城市看守所西侧。
2017-8-22 17:29:52 顶部
陈其祥
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陈其祥律师(福建-泉州) 13004851189回复 3
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·陈其祥律师，厦门大学法律本科学历，中华全国会员，福建（安溪）一心律师事务...
2017-8-22 17:40:03 顶部
pang057550
潘兆忠律师
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潘兆忠律师(浙江-绍兴) 13867555959回复 4
已阅，建议咨询当地律师为好。
·从业9年，法学学士，专利代理人资格，专业从事电信网络诈骗、知识产权、合同纠纷等律师...
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吉增萍
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吉增萍律师(江苏-扬州) 13013713003回复 5
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·江苏扬州特邀律师吉增萍律师，中国民建党党员。扬州女律师委员会委员，扬州劳...
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王广河
王广河律师
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王广河律师(安徽-宿州) 18895762538回复 6
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·王广河律师现为宿州市青年联合会法律专业副主任委员，2016年荣获司法部颁发的全国普法...
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陈奇斌
陈奇斌律师
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陈奇斌律师(福建-厦门) 13720890151回复 7
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·陈奇斌，北京东元(厦门)律师事务所党支部书记、特邀律师。擅长重大刑事案件的辩护人；...
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lvxiaoming
吕晓明律师
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吕晓明律师(河南-郑州) 13592426005回复 8
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·吕晓明，男，1980年1月6日出生。2009年取得法律职业资格证书，2012年取得律师执业证书...
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保定高宏图
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高宏图律师(河北-保定) 15830856666回复 9
综合事实和证据确定
·保定律师高宏图，电话：15830856666、13103126618，微信：15830856666,:360603608，...
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保定高宏图
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高宏图律师(河北-保定) 15830856666回复 10
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wcg057017
王春刚律师
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王春刚律师(辽宁-沈阳) 18604013491回复 11
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·春刚，法律专业本科毕业，东北师大法律专业研究生毕业，辽宁省申扬律师事务所任律师（...
2017-8-22 20:00:28 顶部
杨淑清
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杨淑清律师(山东-济南) 13176674887回复 12
具体面询当地律师提供法律帮助。  来自手机
·杨淑清律师，山东坤泽律师事务所主任、设立人。毕业于山东大学法学院，专职从事法律服...
2017-8-22 20:29:06 顶部
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张富律师(吉林-松原) 15104385081回复 13
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·张富：中华全国会员、专职律师。吉林大学法律系毕业、现执业于吉林信维律师事...
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孙新军
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孙新军律师(山东-德州) 13905340402回复 14
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·孙新军律师：13905340402，专长：交通事故,工伤赔偿，人身损害赔偿、婚姻继承,劳动争议...
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pipiba
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王小悦律师(江苏-盐城) 15051053004回复 15
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·盐城东台王小悦律师，联系电话：15051053004.微信号：WXY15051053004，承办法律事务，...
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jingwei
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景伟律师(河南-郑州) 18039555222回复 16
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·景伟律师，手机/微信:18039555222，北京市京师郑州律师事务所执业律师，执业证号：141...
2017-8-23 9:06:13 顶部
陈敬伟
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陈敬伟律师(河北-唐山) 13780530489回复 17
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·河北宏广律师事务所陈敬伟律师简介【律师姓名】陈敬伟【执业证号】113022008108...
2017-8-23 11:11:09 顶部
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张勇律师(辽宁-沈阳) 13322478547回复 18
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李柏智
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李柏智律师(广东-韶关) 13076220410回复 19
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·主任律师,业务高效、进取、诚信，现为韶关市刑事专业委员会委员及韶关仲裁委员会仲...
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朱景慧律师(山东-临沂) 15863916118回复 20
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张大勇
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张勇律师(辽宁-沈阳) 13322478547回复 21
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李柏智
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李柏智律师(广东-韶关) 13076220410回复 22
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张大勇
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张勇律师(辽宁-沈阳) 13322478547回复 23
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李柏智
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