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法律透析退房潮,法律透析退房潮文/臧小丽律师/法学博士自房企老大万科开始

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法律透析退房潮文/臧小丽律师/法学博士自房企老大万科开始，不少开发商掀起了降价风潮，各地楼盘一个接一个地打起了降价、促销的旗号。而这起降价风潮引发的后果之一，就是让前期购房的业主无法释怀，伴随而来的则是退房风潮。“退房潮”的焦点自然也落在了率先降价的万科身上。有媒体报道，8月底万科在上海的楼盘金色雅筑首现退房事件，50多位一期业主一起前往万科金色雅筑售楼处，强烈要求退房。随后杭州的万科售楼处，也发生了前期购房业主要求退房赔款的事件。吸取万科事件的教训，为防止购房人担心房价下跌带来投资损失，现在许多开放商主动打出了“无理由退房”的口号，像天津格调地产、北京东亚新华地产等等。那么，当购房者真的要求无条件退房时，其退房主张能否得到法律支持呢？   退房，本身并不是一个法律术语，法律上与此对应的词应当是“解除购房合同”。一般地来讲，合同既然已由双方当事人签字生效，任何一方就不能随意反悔，因此，绝对的“无条件退房”是不可能存在的，只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时，才允许当事人解除合同。我国有关合同解除的法律规定主要见之于《中人民共和国合同法》、《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等多处法律、法规及司法解释中。根据这些法律规定和生活实践，可以把法律支持的退房理由分为两大类，一类是法定解除权，即不管当事人之间的合同是否有规定，法律直接允许合同一方行使解除权；另一类是约定解除权，即双方当事人经协商达成一致，符合某种条件便可解除合同。可见，二者的主要区别在于前者是基于法律的直接规定，因而不需要另一方同意，主要体现了法律的强制性要求。而后者是基于双方事先或事后的约定，必须经双方同意，体现了对当事人自由意志的尊重。下面，笔者就对这两类退房事由作具体分析：一、法定解除权：法律允许一方可以退房的具体情形。   我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。这是购房人主张单方退房的主要依据，但该条不是专门针对商品房销售合同制定的，而是所有民事合同单方解除权的总规定，因而显得非常笼统。结合房地产领域的具体规定，法律允许一方退房的常见情形有：   1、卖方一房二卖，买方可以退房。一物之上不可能存在两个相互排斥的所有权，开发商一套房产签订两次买卖合同，必然会有一个买房人不可能实现购买目的，无法取得房屋的买受人不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同样的道理，在房屋拆迁安置的过程中，拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以解除拆迁补偿安置协议。（见《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第二款）   2、开发商擅自将已售房产抵押。有的开发商由于资金短缺，在与购房人签订商品房买卖合同后，又向银行申请贷款，将已售房产做了抵押登记。这样，开发商一旦不能按期还款，债权人就有权就抵押登记的房产实现担保债权。为防止购房者房、财两空，《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，无法取得房屋

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杨淑清
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jingwei
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laoquan547
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李柏智
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