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商品房预售中的若干法律问题

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       [内容摘要]在商品房预售领域，逐步暴露出了许多严重损害购房者权益的问题，如虚假广告、定金拗断、一房多售、面积缩涨、质量低劣、物业管理等问题屡见不鲜。为维护购房者的权利，应大力整顿、规范房地产市场、完善立法，但作为购房者亦应增强法制观念、权利意识，以避免不必要的损失。　　[主题词]商品房预订商品房预售远期交货合同要约邀请建筑面积自我国改革开放以来，通过推进投资主体多元化、实行住房商品化和逐步引入市场机制，促进了住宅投资和住宅建设的持续高速增长，推动了房地产业的恢复和发展，也初步完成了解决城镇居民住房严重短缺问题的历史任务。实现了我国住宅建设由计划经济型发展方式，向市场导向型发展方式转变所进行的第一次重大转折。住宅建设进入到了全面提高居民居住质量和形成国民经济支柱产业的关键时期，在90代中后期以来我国的住宅进程得到了迅速发展。到本世纪初，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构。从新建住房看，个人购买商品住宅的比例已经接近94%。注1与此同时，我国逐步形成了以《城市房地产管理法》为龙头，以《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等法律、行政法规、规章为主体的房地产法制体系。但有关住宅建设、使用、管理的法律（住宅法），有关房地产金融的法律等，都是现行法律体系所欠缺的。由此，出现了一系列亟待解决的法律问题，尤其在商品房预售领域，逐步暴露出了许多严重损害购房者权益的问题，如虚假广告、定金拗断、一房多售、面积缩涨、质量低劣、物业管理等问题屡见不鲜。为维护购房者的权利，应大力整顿、规范房地产市场、完善立法，但作为购房者亦应增强法制观念、权利意识，以避免不必要的损失。笔者就商品房预售中购房者应注意的若干法律问题作一阐述。一、             有关商品房预售合同的性质和预售条件商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。注2商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的一种买卖合同，就法律性质而言，不同于预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同，而属于远期交货合同，即合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。鉴于预售的商品房存在诸多不确定因素，风险较大，国家对于商品房的预售给予较强的干预，明确规定了商品房预售的条件。即房地产开发商必须具备俗称的“五证”： 1．取得国有土地使用权证。我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式成为国有土地使用权才能转让。只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权，就不能取得房地产权证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金，而有的开发商则往往由于资金缺乏、紧张等各种原因无法取得土地使用权证。2．取得建设用地规划许可证。根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；3．取得建设工程规划许可证。房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；4．取得建设工程开工许可证。只有拥有此证工程才能施工；5．取得预售许可证。未获得此证，商品房是不进行预售的，一般来说开发商如果已获得了预售许可证，那么就

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杨淑清
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杨淑清律师(山东-济南) 13176674887回复 2
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·杨淑清律师，山东坤泽律师事务所主任、设立人。毕业于山东大学法学院，专职从事法律服...
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pipiba
王小悦律师
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王小悦律师(江苏-盐城) 15051053004回复 3
当面咨询律师
·盐城东台王小悦律师，联系电话：15051053004.微信号：WXY15051053004，承办法律事务，...
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·张富：中华全国会员、专职律师。吉林大学法律系毕业、现执业于吉林信维律师事...
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保定高宏图
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需要综合全案证据具体认定
·保定律师高宏图，电话：15830856666、13103126618，微信：15830856666,:360603608，...
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吉增萍
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·江苏扬州特邀律师吉增萍律师，中国民建党党员。扬州女律师委员会委员，扬州劳...
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凌灿伟律师
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凌灿伟律师(四川-达州) 15881838374回复 7
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·凌灿伟中共党员专职律师，就职于四川黎明律师事务所，全国会员，达州市律师...
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王春刚律师
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王春刚律师(辽宁-沈阳) 18604013491回复 8
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·春刚，法律专业本科毕业，东北师大法律专业研究生毕业，辽宁省申扬律师事务所任律师（...
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李柏智
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张勇律师(辽宁-沈阳) 13322478547回复 12

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·张勇法学博士简介沈阳市诚信律师标兵职　　务：辽宁华恩律师事务所副主任律师业...
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李丹律师(福建-福州) 13950200085回复 13
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李柏智
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张大勇
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