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海霞律师为您解读《物权法司法解释一》

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2016年2月23日，最高发布了《最高人民关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称《司法解释》），该司法解释是2015年12月10日最高人民审判委员会第1670次会议通过的，自2016年3月1日起施行。《司法解释》共22条，主要阐述了物权登记、物权共有问题，物权善意取得等问题。
第一、不动产登记、物权取得及保护
《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。那么依据上述的法律规定，确定物权归属的是不动产登记薄。既然物权的归属和内容是以不动产登记簿为准，那么，已经登记的不动产产生权属争议的，就应当先撤销或者变更登记。而登记在现行法上又是一种依申请的行政行为，因此应当先提起行政诉讼撤销或者变更不动产登记。海霞律师曾经承办过四人共同出资买房的案件。四人当初约定共同所有，但因各种情况申请登记在其中一人张某名下。后其他三人诉至请求确认房屋共有所有。以产权登记在张某名下驳回三人诉讼请求，同时告知其应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。其实这种处理方式错误理解了公示效力，将权利表现记载视为了权利实质内容，而这两者有可能是不同的。例如，夫妻关系存续期间的房产，即使登记在一方名下，但仍然是夫妻两个共同的权利。所以，物权的归属应该以真实权利状态决定，而非单单靠登记决定。另外，这种规定在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，上述海霞律师代理的案件，先后启动了3个诉讼，历时1年半才审理完结，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。司法解释第1条、第2条基本上解决了这个问题，一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民民事诉讼受案范围，人民应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。由此可见，该《司法解释》规定的原则是：物权登记仅仅对外具有公信力，不以实际权利状态为准而以登记为准；处理物权内部关系时，登记的公信力不发生作用，以权利真实内容为依据。
  另外，《司法解释》的第8条，也贯彻了上述的原则，其规定通过特定法律文书、继承、合法建设、拆除房屋等事实行为引起物权变动的，新权利人要求返还原物、排除妨碍、消除危险、恢复原状及损害赔偿等权利的实现不单纯依据物权登记的效力，只要权利内容存在就可以行使物权权利。
二、明确了预告登记对物权保护的范围
  为了确保物权加以实现，更为了保护物权交易安全，《物权法》规定了预告登记制度。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。且同时规定了预告登记得有效期是3个月，三个月未申请物权正式登记的，预告登记失效。《司法解释》第4条对《物权法》称的不发生物权效力的“处分行为”进行了明确，即只有转移不动产所有权、设定建设用地使用权、地役权、抵押权等的处分行为未经权利人同意不发生效力，其他对物权的处分行为不受到预告登记的影响。这样的规定，有利于限定预告登记的效力，兼顾了双方权利义务的平衡。
三、明确了发生物权变动效力的人民、仲裁委员会的法律文书的范围
   根据《物权法》规定，人民、仲裁委员会法律文书可以直接导致物权变动。法律文书一经生效，即发生物权效力。但《物权法》并未规定法律文书的范畴，致使诸多债权履行判决被作为物权变更的文书实践中被使用，所以，《司法解释》进行了明确，只有分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书才是能够发生物权变动的法律后果。
四、详细规定共同按份共有人优先购买权的实现条件
  《物权法》规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《司法解释》进一步明确了优先购买权。
1、优先购买权的排除条件
《司法解释》第9条、第13条规定，在没有约定的情况下，因继承、遗赠等发生物权变动时，其他共有人不得行使优先购买权，共有人之间转让份额时其他共有人也不得行使优先购买权。
2、优先购买权行使期限
《司法解释》第11条规定了优先购买权行使的期间，有载明的以载明的为准，未载明的为15日，并且还规定了最长的期间为6个月，也就是优先购买权存在期限就是6个月，6个月，共有人就丧失了优先购买权。
3、优先购买权消灭条件
《司法解释》还规定了超过期间主张有效购买权不成立、以侵害优先购买权为由确认物权变更协议无效的请求得不到支持等规定。
   上述这些规定均为优先购买权的行使设定了切实可行的规则，有利于保护权利的实现与救济，使得这一制度从法律规定的“纸面文章”成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。
五、善意取得制度的细化及适用
   1、明确善意取得的各项判断标准
   《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。上述就是善意取得制度的法律依据。善意取得制度是指无权处分人将其财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该物产的所有权的制度。
    如何正确适用善意取得制度，“善意”的认定标准是重中之重，《物权法》或者其他法律法规均未作出指引《司法解释》第15条规定了“善意”认定的基本标准——不知道无权处分的事实及无重大过失。如真实权利人认为不构成善意的，应该承担举证责任。为了增加操作性，第16条、17条分别对15条进行了解释。第16条又采用反向列举的立法手段进一步明确“推定知道无效处分”的情况。通过对该条列举的五种情况均将物权公示作为基础，进一步体现了公示对外的公信功能；17条明确重大过失的认定标准及方法。即，根据明确交易习惯、市场价格、交易对象、场所等因素是否符合实践表现常态进行判决。《司法解释》第19条规定了《物权法》第106条第一款（二）“合理价格”要根据标的物性质、数量及付款方式等具体情况，参考转让时交易第市场价格及交易习惯等因素综合认定。
   2、确定善意取得实现时点
那么善意取得实现的时点时以不动产转移登记或者动产交付还是以订立合同时为准呢，《司法解释》的第18条很好的回答了这个问题，当然以前者为准。
3、确定善意取得的排除情况
《司法解释》第21条的内容表明，在绝对无效与被撤销而无效两种情形下，应该排除善意取得的适用。其实，这个规定非常容易理解，合同因违反强制性规定、公序良俗等导致其绝对无效，根本无法产生物权变更的法律后果，如仍然因善意取得而产生物权变动，一方面导致物权变动这一法律效果违反法体系的整体规划，产生内部体系的矛盾；另一方面将导致善意取得所保护的法益将高于居于更有地位的、合同无效所保护的法益，在利益衡量上显然失衡。
如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。《司法解释》采用如此多的条款从多方面、多角度勾勒出善意取得适用的较为完整的规则体系是《司法解释》值得称道的地方。

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