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房屋有抵押,虽然买下了但不能顺利拿到房产证

bennyy

尤辰荣律师(上海-徐汇区)

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法海游民

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黎某为购置结婚后的新房，便通过房产中介物色了一套三室两厅的房子，并在中介的主持下与房屋主人闫某签订了房屋买卖合同，约定在2014年4月30日前办理房屋过户手续，并在5月1日前将房屋腾出并交付。随后黎某便依照约定分两次共支付了100多万元房屋价款。 4月30日过后，闫某也未配合黎某办理房屋过户手续，仅将房屋交付给黎某。虽黎某多次催促，但闫某仍不配合。后黎某才从闫某口中得知，房屋在出卖之前早已被抵押，根本办不了过户。黎某认为闫某在明知房屋抵押的情况下，隐瞒抵押事实将房屋出售给自己，已构成违约，并要求闫某返还已付房屋价款、支付20%的违约金，并解除合同。本案经过仲裁，支持黎某要求闫某返还已付价款、支付违约金，并解除合同的要求。首先，本文中涉及涤除权，是指抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。结合本案，闫某显然在未经抵押权人许可情况下便出售房屋，故根本不能办理房屋过户，构成违约。上海律师其次，本案是通过仲裁委员会仲裁结案。本案之所以适用仲裁是由于双方在买卖合同中约定，双方若发生争议，将争议提交于指定的仲裁委员会审理。在现实中，仲裁的适用由以下几种：（1）双方在签订合同时，约定将争议提交给仲裁委员会的，当然这种方式仅存在于该争议属于仲裁受理范围内，例如婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷等非仲裁所管辖范围内。（2）一些特定的争议，譬如劳动争议必须先经过劳动仲裁，在不服仲裁的情况下才能提起诉讼。最后，合同法定解除权有以下五个方面：（1）因不可抗力不能实现合同目的的。（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。（3）因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。（4）因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。（5）法律规定的其他解除情形。本案中，闫某在黎某给予宽限期限内仍不能帮助黎某过户的行为，已构成违约，故黎某自然可行使合同解除权。通过本案，给予我们一个警醒，在签订合同时留个心眼，以免日后卷入纠纷。

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杨淑清

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张大勇

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