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延期交楼该如何处理？

黄永军 公众会员来自：广东-惠州

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法海游民

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延期交楼能不能退房？惠阳、大亚湾如何退房？
本文作者：惠州专业房产纠纷律师--黄永军律师
■案情回放　　蒋某向大亚湾某房地产开发公司购买由该房地产开发公司开发的某小区商品房一套，为此，双方签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同其中约定：买方首付三成房款，其余的以银行按揭方式支付，卖方应于2011年12月30日前交楼，逾期120天交楼，买方有权解除合同，并有权按已付房款的1%收取违约金。双方还约定了其它条款。　　签订了此《商品房买卖合同》后，蒋某即依照有关规定，向某银行申请个人住房按揭贷款，并与某银行签订了一份《个人住房借款合同》。不久后，银行将贷款根据张某的事前授权，直接划给了某房地产开发公司。此后，张某按时按期向银行还款。但到了2012年6月份，某房地产开发公司未能按约定交楼，经蒋某催告后，仍未能交楼。为此，蒋某要求解除《商品房买卖合同》，某房地产开发公司不同意解除合同，并就银行的按揭贷款问题，双方各执已见，无法达成一致意见，蒋某遂向人民提出诉讼。　　
本案中，蒋某与某房地产开发公司签订的《广东省商品房买卖合同》能否解除？商品房买卖合同解除后，银行的按揭贷款该怎样处理？
■律师解析　一般如果开发商出现延期交楼的情况，购房者可根据合同约定选择合适的解决方案。一般有两种情况：一是符合解除条件要求解除并承担违约责任。二是不解除合同，继续履行合同并根据合同约定要求房开商承担违约责任，支付违约金。　
本案的《商品房买卖合同》可以解除。　　我国《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，蒋某与某房地产开发公司已在《商品房买卖合同》中约定了“逾期120天交楼，买方有权解除合同”的条款，现某房地产开发公司逾期了120天仍未能交楼，那么双方在合同约定解除合同的条件已成就，作为解除权人的蒋某提出解除双方签订的《商品房买卖合同》的，该合同就应当解除。　　本案的《商品房买卖合同》属于以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，《个人住房借款合同》属于商品房担保贷款合同，商品房买卖合同的解除，必然会牵涉到张某与银行签订的《个人住房借款合同》，《商品房买卖合同》解除后，银行的按揭贷款该怎样处理？对此问题，可以通过下列途径处理：　　1、银行作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求或就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。　　最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”　　2、商品房买卖合同解除后，再另行起诉，请求解除商品房担保贷款合同。　　最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

以上是本律师在处理惠州大亚湾、惠阳购房定金纠纷的一些经验总结，不尽之处，还望指正。
法律声明：以上文章为惠州黄永军律师的个人办案经验总结，非经允许，请勿转载。

如对于惠州、大亚湾商品房买卖纠纷法律方面还有不明事宜,请联系广东指针律师事务所律师团队:联系律师:广东指针律师事务所黄律师咨询电话:13824265490地址:惠州市惠城区东平金达利商务中心3楼广东指针律师事务所您可以自驾或乘以下任何一个公交路线车至广东指针律师事务所:公交站台:东湖西路站(东平西枝江桥头处)公车线路:6路、8路、13路、14路、26路、29路、318路、368路、398路、K1

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·黄永军，男，大学本科学历，法学学士学位。现执业于广东指针律师事务所，专职律师。

2014/6/4 12:20:18

陈奇斌

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陈奇斌律师(福建-厦门)

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延期交楼不能退房

·陈奇斌，福建典格律师事务所律师、高级合伙人。擅长重大刑事案件的辩护人；代理重大疑...

2014/6/4 12:33:29

杨淑清

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杨淑清律师(山东-济南)

13176674887

已阅，学习了。

·杨淑清律师，山东坤泽律师事务所主任、设立人。毕业于山东大学法学院，专职从事法律服...

2014/6/4 12:51:56

lideli

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按照合同约定可以主张违约金等

·李德力律师，福州大学法学学士，福建聚华律师事务所党支部副书记、合伙人，莆田市东南...

2014/6/4 13:42:11

mongie

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任远律师(山东-日照)

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你好，应当按照合同的约定处理，协商不成可以起诉要求开发商承担违约责任，赔偿损失。

·上海对外贸易大学经济学学士，武汉大学法硕，英语六级。2006年律师执业至今已近十载，...

2014/6/4 14:33:05

mongie

任远律师
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任远律师(山东-日照)

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你好，应当按照合同的约定处理，协商不成可以起诉要求开发商承担违约责任，赔偿损失。

·上海对外贸易大学经济学学士，武汉大学法硕，英语六级。2006年律师执业至今已近十载，...

2014/6/4 14:34:10

李柏智

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李柏智律师(广东-韶关)

13076220410

按合同约定处理。

·主任律师,业务高效、进取、诚信，现为韶关市刑事专业委员会委员及韶关仲裁委员会仲...

2014/6/4 15:40:15

dehua2011

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张德华律师(辽宁-大连)

13390505650

可以要求违约赔偿，具体应当根据合同的条款来确定。

·张德华律师，辽宁宏都律师事务所合伙人，副主任，法律硕士，中共党员，大连著名律师，...

2014/6/4 15:54:00

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胡云霞律师(江苏-淮安)

13511540165

按合同约定处理。

·专业高效诚信，时刻为您分忧。业务范围：婚姻家庭、损害赔偿、合同纠纷、刑事辩护等...

2014/6/4 16:18:25

许斐

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许斐律师(陕西-汉中)

13509164616

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

·许斐(许飞),陕西兴振业律师事务所专职律师。擅长办理各类民商事、刑事案件及非诉讼法律...

2014/6/4 16:19:01

qinleis

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秦磊律师(江苏-南通)

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你好，应当按照合同的约定处理，协商不成可以起诉要求开发商承担违约责任，赔偿损失。

·秦磊律师2000年毕业于南京大学法律系，法学学士，同年通过律师资格考试后即在江苏翔律...

2014/6/4 16:23:06

zxf10086

曾祥锋律师
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曾祥锋律师(安徽-合肥)

13866722060

合同未约定的，按照法律规定处理

·曾祥锋律师，安徽省特邀律师，执业以来，办理了大量案件，发表数篇学术论文。...

2014/6/4 17:11:43

张大勇

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张勇律师(辽宁-沈阳)

13322478547

已经阅过了！

·张勇法学博士简介沈阳市诚信律师标兵职　　务：辽宁华恩律师事务所副主任律师业...

2014/6/5 4:34:51

陈其祥

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陈其祥律师(福建-泉州)

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按照合同约定可以主张违约金等。

·陈其祥律师，厦门大学法律本科学历，中华全国会员，福建（安溪）一心律师事务...

2014/7/19 17:54:14

张大勇

张勇律师
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张勇律师(辽宁-沈阳)

13322478547

按照合同约定可以主张违约金等。来自手机

·张勇法学博士简介沈阳市诚信律师标兵职　　务：辽宁华恩律师事务所副主任律师业...

2017/6/11 14:52:20

mrzhou

周兴芳律师
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注册:2007年3月28日

周兴芳律师(福建-福州)

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有约定的，按约定处理。

·全国优秀律师事务所律师:周兴芳，男，大学副教授，研究生学历和法学硕士学位，2014年赴...

2018/11/30 9:15:15

张大勇

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注册:2008年8月19日

张勇律师(辽宁-沈阳)

13322478547

按合同约定处理。

·张勇法学博士简介沈阳市诚信律师标兵职　　务：辽宁华恩律师事务所副主任律师业...

2018/12/8 19:07:41

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