浦口房产律师面向南京市浦口区及周边地区，提供房产买卖、租赁、继承等法律咨询，专业代理房产诉讼仲裁、二手房产纠纷、定金返还、商品房迟延交房、迟延办证、二手房合同解除、居间合同纠纷、公房变更承租人纠纷。
专业提供买卖房纠纷、商品房房屋买卖纠纷、离婚继承房产纠纷、房屋产权纠纷、建筑工程纠纷、房屋租赁纠纷、房地产企业法律顾问等建筑房地产律师业务。
★浦口房产律师谈商铺投资陷阱
近两年，商铺买卖相关诉讼数量呈上升趋势，暴露出交易过程中存在的一些问题。浦口房产律师结合近两年的相关诉讼案件总结出以下三点问题，提醒市民注意不要重蹈覆辙。
一是商铺产权明析是首要.中法网。根据《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》及最高人民.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，转让的商铺属预售的，出卖人应依法取得商品房预售许可证明;转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。二手房交易还须注意商铺是否被司法机关查封、是否存在抵押权等.cnLaw.net。如果出卖人不符合上述出卖条件或商铺已被司法机关查封、或者已经抵押给银行会直接影响到商铺买卖合同的效力及合同能否履行.中法网。因此，浦口房产律师认为，确认商铺产权明析买受人在签订商铺买卖合同前应当审查的首要环节.中法网。
二是理性判断勿轻信广告。根据《合同法》第十五条及最高人民.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有特殊情况下才能视为要约。因此，浦口房产律师提示，实践中遇到商铺宣传资料中“打造××商圈”、“引入××管理”等笼统、浮夸的广告词亦多仅被认定存在夸大成分，属商业吹嘘，但不属于商铺买卖合同内的主要权利义务内容。买受人还是应当根据商铺的地理位置、周边环境、客流情况、发展趋势等综合判断商铺是否具备投资价值，并且要有承担投资风险的心理准备.中法网。
三是图纸购铺小心“货不对板”.中法网。实践中，买受人看图纸购房的情况并不少见，实际交铺时经常有买受人投诉“货不对板”.cnLaw.net。比如商铺在平面图上看起来方正，实际瘦长，或者平面图上看到柱体占面积比例很小，实际相反.cnLaw.net。由于出卖人出示的多为平面图、示意图，没有标明具体长宽数据，商铺内柱体面积按规定计入套内建筑面积，追究责任时很难找到确定的依据.中法网。为避免这样的情况发生，浦口房产律师建议看图购房时将图纸作为合同的一部分，同时重要部分标明数字，以便发生争议时有据可寻.cnLaw.net。
★浦口房产律师谈房产继承程序
一、继承开始
根据继承法规定，继承自被继承人死亡开始.cnLaw.net。
二、继承财产分割
根据物权法规定，继承开始后，财产权利就发生法定转移.中法网。浦口房产律师提示，对于房产来说，虽然还没有办理过户手续，但权利已经转移，也就是说在继承中，过户仅是一个对外公示的程序而已。
有遗嘱的，按遗嘱进行分割；没有遗嘱的，按法定继承办理.cnLaw.net。
三、继承过户程序
1、开具被继承人死亡证明，注销户口证明；
2、进行继承权公证：
（1）遗嘱继承时，提交死亡证明，遗嘱，亲属身份证明，房产证明，继承人身份证明等材料；
（2）法定继承时，提交死亡证明，亲属身份证明，房产证明，继承人身份证明等材料；
（3）遗赠继承时，提交死亡证明，遗嘱，房产证明，继承人身份证明，接受遗赠公证书等材料；
3、房屋登记管理部门办理过户。
四、税费承担
1、继承权公证费：房屋估价的2%；
2、房屋价值评估费：
3、登记过户税费：合同印花税0.05%，权证印花税5元，登记费80元；
4、契税：法定继承免征，遗赠1.5%。
★浦口房产律师谈借名买房的法律风险
首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理..和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；
其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求.查封并拍卖该房产；
再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承..而被其他人继承；
最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。
浦口房产律师认为，在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费.中法网。
★浦口房产律师谈地下车位无产权证如何索赔案例
一、案情简介：
郭女士花费26万元购买了南京某房地产公司开发的楼盘的两个车位。交付购买款后，房地产公司一直未给其办理车位产权证。期间，郭女士要求房地产公司退还两个车位款26万元，遭到房地产公司的拒绝，为此，郭女士委托浦口房产律师诉至浦口区人民.，要求确认购买车位合同无效，返还两个车位款26万元及利息。
二、.裁判：
人民.经过开庭审理，查明了案件事实，房地产公司确无法办理车位产权证。经.主持调解，郭女士与房地产公司达成了调解协议，房地产公司自调解协议生效之日起一个月内退还26万元的车位费，并承担相关的利息损失.cnLaw.net。
三、浦口房产律师点评：
车位买卖合同在实践中比较常见，大部分业主在交付车位款后，开发商并未给业主办理车位产权证。实际上，开发商并未取得这部分地下车位的产权（所有权），所以这部分地下车位将不允许出租或出售。故在开发商没有独立产权的情况下，业主购买车位后，将无法办理车位产权证，由此将导致车位买卖合同无效.中法网。故而，业主应及时督促开发商办理车位产权证，如开发商在合理期限内未予办理，业主则应尽快考虑以诉讼、调解等方式追回车位款，保护自己的合法权益不受侵犯。
★浦口房产律师谈延期交房的法律后果
（1）买受人的合同解除权
出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。浦口房产律师指出，最高人民.《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确.cnLaw.net。按照最高人民.《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭.中法网。
（2）出卖人支付违约金或者赔偿损失
按照《合同法》以及最高人民.《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
浦口房产律师提示，该解释虽然只适用于商品房买卖合同纠纷的处理，但其对于交房问题的规定，对非商品房的买卖合同纠纷的处理，也可以比照适用.中法网。
★浦口房产律师谈商业房按照住宅出售，可以请求退房吗
问：我是2007年购买了商住两用房，合同约定2009年9月31号交房,现在发现是商用房。买房时我提交了贷款资料,约定首付30%,贷款期限为20年,但现在开发商称，因国家政策改变，要求增加首付为50%,贷款期限改为10年.中法网。我不想要这个房子了,该怎么做呢
浦口房产律师答：房屋性质或为商业，或者住宅，不可能兼具二种性质，商住两用房是模棱两可的促销措辞.cnLaw.net。从贷款额度看，开发商是将商业房作为住宅对外出售，二者区别表现在：
1、土地使用权年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条，居住用地的土地使用权最高年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年；根据《物权法》第149条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理.中法网。二者相比，商业房的土地使用权年限较短，使用权期满后如何处理尚不明确.cnLaw.net。
2、贷款额度与利息。个人住房贷款，银行一般要求首付款为总房款的20%-30%，最长贷款期限为30年，商业贷款，则要求首付款为总房款的50%，最长贷款期限为10年，且不能享受住房贷款的利率优惠.cnLaw.net。
3、居住成本.中法网。以水电为例，住宅的电水费执行民用收费标准，而商用房的水电费则执行工业收费标准，比民用标准高出30％左右。
4、居住环境。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，而商业房为经营用途，业主可以开办公司，影响其他业主的居住安宁.cnLaw.net。
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同.cnLaw.net。”开发商要求变更贷款额度，买受人可以拒绝，由此导致合同不能继续履行的，可以协商或诉讼的方式解除买卖合同。浦口房产律师提示，如果开发商隐瞒或者虚构房屋性质，买受人也可根据《合同法》第54条、55条，以欺诈为由请求.撤销房屋买卖合同。（文邢万兵）
★浦口房产律师谈房屋转让过户的规定
投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见.cnLaw.net。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：
一、当事人提供的材料是否合法、有效;
二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;
三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;
四、受让人按规定是否可以受让该房地产;
五、买卖的房地产是否已设定抵押权;
六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;
七、买卖.有的房地产，.有人是否放弃优先购买权;
八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容.cnLaw.net。
买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，浦口房产律师建议可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民.起诉。
★浦口房产律师谈办理房屋产权过户的手续和费用：
1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税.中法网。5年以前的不需交.中法网。
2、..次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)
3、6元/平方米的手续费(房管局收)
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)
5、公证费最高300元
根据以上各项费用您自己一算便知。
经济适用住房上市交易应缴税费
★浦口房产律师谈买房人什么情况下可以退房
在商品房的买卖过程中，买房人如果遇到一些情况可以解除合同，退房.cnLaw.net。很多当事人反映退房难，下面我们就退房的几种情形向大家列出来。主要是两种情况可以退房，一种是合同约定解除情况，对于约定的解除合同权，要看合同的具体规定。法律法规一般不加干涉.中法网。第二就是法定的解除权，主要的类型有如下：
（1）、房产公司出售的房屋已经被设立了抵押
（2）、房屋主体质量不合格，经有资质的机构检测，确系房屋有质量问题的，不管房屋是否已经交付，购买人够可以要求退房。
（3）、延迟交房的情况，如果合同中没有约定交房的日期，在购房人要求交房的三个月合理期限内没有交房，可以解除合同并且 退房。这种情况是比较少见的
（4）、面积误差过大，如果房屋的面积误差超过法律规定的百分之三的话，买房人可以要求退房。
（5）、房产公司将房屋卖给了多人，这种情况，买房人可以要求退房，等等情况。
★浦口房产律师谈采光权纠纷如何维权？
1、因毗邻建筑造成权利人住宅日照不足法定标准的，实践中主要有三种模式.中法网。..，起诉规划部门，要求撤销规划许可或施工许可，胜诉的前提必须是规划作出的主要依据不足；第二、起诉毗邻建筑的开发商，以相邻纠纷要求民事赔偿，胜诉的前提必须是开发商违反规划或权利人采光权受损事实的客观存在；第三、起诉自有住宅的开发商，以质量瑕疵要求民事赔偿，胜诉的前提必须是开发商违反规划或实际造成买受人采光权的侵害。
2、在开发商施工建设是依据规划许可进行，而权利人采光权又实际受到损害的情况下，权利人诉请获得赔偿或适当补偿的主张通常会获得.支持。在毗邻建筑已建成的情况下，无论哪种诉讼模式，诉请恢复原状基本上不能得到.支持。
★浦口房产律师谈遭受噪声污染的怎么办？
1、购买商品房是，购房人应对噪声污染予以注意。商品房规划建成之前，毗邻房屋的公路、机场、工厂如已规划建成并投入使用，虽然买受人遭受噪声污染的事实存在，但其要求开发商建设隔音设备的诉请可能不会得到支持.中法网。但是也有.持不同的观点，认为即使公路事先存在也不能免除开发商对商品房受到噪声污染进行进一步治理的责任，在治理后噪声污染超标的情况下，导致双方购房合同不能实现合同目的的，购房人可以解除合同。但是主流的态度是依据最高院，购房人非因其自身原因受到超标噪声侵扰的情况下，从民法公平原则出发，应当由开发商采取相应措施来缓解和补救。
2、是否构成噪声污染，具体测量数据出来后，购房人可登陆国家环境保护..对比。在构成严重噪声污染的情况下，即使购房人无证据证明受污染的损害后果，.可能支持购房人精神损害赔偿的诉讼请求。
★浦口房产律师谈商品房纠纷 要求修改合同条款不成定金能否退还？
2014年11月23日周某和开发商签订了《认购书》，约定周某购买某商品房一处，预售面积为138.23平米，同日周某交付了定金2万元.cnLaw.net。合同中还表明：签订认购书时，周某仔细阅读过开发商提供的《商品房预售合同》，开发商就合同内容对周某做了充分的说明，双方就各项合同条款达成一致意见。合同还约定，买房人同意在签订本协议后七日内签订《商品房预售合同》并支付相应房款，选择按揭付款方式付款的同时办理按揭申请手续，并提供银行按揭手续所必需的相关资料和证件.中法网。若周某未在约定的期限内签订《商品房预售合同》，视为周某自动放弃购买权，开发商无需另行通知就可以将订购房屋重新出售，定金不予退还.cnLaw.net。2014年11月28日，周某通过EMS寄送一封函件，内容为要求修改《商品房预售合同》的部分条款，但双方未能就此达成一致，于是周某起诉要求开发商退还定金.cnLaw.net。
浦口房产律师分析：
本案争议的焦点是导致《商品房预售合同》无法签订的的违约责任应当归责于谁.中法网。双方签订的《认购书》是双方真实的意思表示，合法有效，虽然双方对《商品房预售合同》未能签订的原因各执一词，但是周某作为房屋的买受人有权对《商品房预售合同》的部分条款提出修改，他也通过邮件的方式明确的提出自己要求修改合同的意愿。因此周某在签订合同的过程中并没有违约的行为.cnLaw.net。双方并没有在认购合同书中体现合同主要条款的规定，故双方最终协商不成，导致合同无法订立，属于不能归责于双方的原因，不适用定金罚则，开发商应当返还定金2万元.cnLaw.net。
.判决：《认购书》解除，开发商返还周某定金2万元.cnLaw.net。.中法网。
※相关知识：
·南京市第四看守所最新设立
·南京市中级人民法院设立南京环境资源法庭，集中管辖环境资源案件。
·南京市江北新区看守所在哪里？
·南京遗产律师_南京遗产继承律师,南京婚姻继承律师
·南京市江宁区看守所_江宁区淳化看守所地址,电话和邮编,乘车路线和地图,律师会见取保候审
《著作权法》第四十八条所列侵权行为，同时损害社会公共利益，非法经营额5万元以上的，著作权行政管理部门可处非法经营额1倍以上5倍以下的罚款;没有非法经营额或者非法经营额5万元以下的，著作权行政管理部门根据情节轻重，可处25万元以下的罚款。侵犯著作权行为行政责任的形式是行政处罚。行政处罚是行政机关对违反行政法律以及其他法律中的行政.
丈夫要离婚可以选择哪些方式
丈夫要离婚可以选择哪些方式在中国离婚有两种形式：一是协议离婚;二是诉讼离婚。《婚姻法》第三十一条规定：“男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。”，是指协议离婚。《.
刑诉法简易程序时效，刑事诉讼法规定传唤拘传时间不能超过12小时，拘留逮捕后24小时以内应当通知其家属逮捕原因以及拘留或者逮捕所在单位，应当在24小时以内对当事人进行问询，侦查机关应当在48小时以内安排当事人要求会见律师的请求。刑事诉讼时效的法律规定刑事诉讼活动中，也有时间上的要求，下面本文从时间的“时”、“日”和“月”来简.
抵押贷款已经成为现在非常普遍的一种情况，为了获取更多的资金流，很多企业单位和个人会把自己的固定资产或者是无形资产进行抵押换取贷款的支持，其中也会涉及到土地使用权的抵押，那么，土地使用权抵押的坏处都有哪些?土地使用权抵押贷款的风险(一)选择贷款抵押类型风险普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押，风险比选择最高额.
鹤壁市征地补偿标准是怎样的随着我国经济的不断发展，国家越来越关注公民切身利益的保护，在平时的生活中，人们经常会遇到政府进行征地这样的情况，根据我国法律的相关规定，进行征地需要给予一定的补偿，补偿也包含了很多项目，那么鹤壁市征地补偿标准是怎样的呢？我们来关注下相关内容。一、征地补偿征地补偿是指国家为了公共利益的需要.
※
相关法律咨询：
·
我是离婚的，孩子未成，
抚养权归我，我户口是外地的，但
我是
离婚的，孩子未成，
抚养权归我，我户口是外地的，但.
·
我最近在网上贷了两个**贷款，贷款两千，就下???天 我最近在网上贷了两个**贷款，贷款两千，就下???天.
·
我是军人，和前女友在一起三周后冲动发生关系，然后相处 我是军人，和前女友在一起三周后冲动发生关系，然后相处.
·
学籍号和身份证号不同可以??
学籍号和身份证号不同可以??
link re.
·
我要告我公公他哪羊羔来我家谷家沟劈我 我要告我公公他哪羊羔来我家谷家沟劈我，我公公是咱山东省潍坊市xx县xx的，我要把我公公抓起来，我求您不要说我的名子好吗，帮帮我吧，你不信这我二婶的微信.
·
我有个朋友借了了我钱并且打了一份欠条给我，我想咨询一下这份欠条的有效期是多长时间？谢谢 我有个朋友借了了我钱并且打了一份欠条给我，我想咨询一下这份欠条的有效期是多长时间？谢谢
117.89.145.194.
·
17年元月份买了一套安置房，说好国家允许拿房产证，房
17年元月份买了一套安置房，说好国家允许拿
房产证，房主无条件配合我们拿证过户给我们，从18年就一直注意什么时候可以拿
房产证，到18年下半年知道19年4月份左右可以拿证了，房主也同意的，但是到19年4月份找.
·
与富阳宝龙签订了3合同，没有人流量，想退租，可以退回
与富阳宝龙签订了3
合同，没有人流量，想退租，可以退回.
·
找一名律师案子不复杂开庭在庆云县法庭
找一名
律师 案子不复杂 开庭在庆云县法庭.
·
离婚想要孩子的
抚养权····
我和我丈夫刚认识就结婚了，现在已经有4年了，我们有个3岁的女儿，我和她都没工作，他整天游手好闲，很懒惰，不做家务，孩子基本上由我一个带，他做事做人没责任心，和他生活在一起很累，他什么都不想做，而且他根本就.
·
交通事故车速鉴定，当事人能鉴定几次
交通事故中，第一次车速鉴定我方车速62，对方为84我已签字，对方不服要求第二次鉴定，其结果为对方78，我方87.7，两次误差太大，我申请复核，如果复核不生效该怎么办？.
·
我的房子怎么处理？谢谢各位律师！
我在九年前让我表弟帮我在某市场买下了一套小产权楼房，由于当时我不在此地，所以买房子时的发票以及购房
合同全写成了我表弟的名字。九年过去了这套房子一直无法脱手，因为这个市场迟迟没能炒起来，今年是第九年，由于国.
·
工伤停工留薪期间的
工资单位要在
工伤赔偿金里扣除合理否
工伤停工留薪期间的
工资单位要在
工伤赔偿金里扣除合理否
182.131.68.147.
·
身份信息疑似被企业拿来假发工资抵??
身份信息疑似被企业拿来假发
工资抵??
lin.
·
你好！我的头上被人打了好几个大包，眼睛淤青，算轻伤吗 你好！我的头上被人打了好几个大包，眼睛淤青，算轻伤吗.
·
我是来自山西的一个普通的农民，2017年经人介绍误入 我是来自山西的一个普通的农民，2017年经人介绍误入传销，被骗在北京的燕郊，项目是民间自愿互助理财49800元一人说保本强制性保本可是3年了我辛辛苦苦赚的血汗钱就这样泡汤了，看您能帮我们吧要回钱来吗？.
·
我与开发单位签订工程款按百分之三十现金！百分之七十房 我与开发单位签订工程款按百分之三十现金！百分之七十房.
·
两后公司才与我签劳动合同，现履行了一多。请问未签
合同 两后公司才与我签劳动
合同，现履行了一多。请问未签
合同.
·
律师，您好，我有一个关于经济适用
律师，您好，我有一个关于经济适用?/p>温馨提醒：如果以上问题和您遇到的情况不相符，在线咨询专业
律师?马上问律?/a>
律师回答(4?)最佳答?/span>窦娟
律师?/span>.
·
结婚16年，两个孩子，想起诉离婚 结婚16年，两个孩子，想
起诉离婚.
·
醉酒驾摩托车撞上路边临时停着的汽车如何划分责任呢 驾驶摩托车的人每百毫升血液100毫升洒精，而驾驶摩托车的人伤得很重，构成一级
伤残。之前交警未定责任，不知道什么原因开了无法认定。要是经
法院判决该如何判责任呢？.
·
抖音恶意重伤别人可以告吗 抖音恶意重伤别人可以告吗.
·
父親死亡2004年母親2022年死亡不動產寫父 父親死亡2004年 母親2022年死亡 不動產 寫父親名字 可以繼承嗎？.
·
合同到期快2年了，单位没有续签
合同 合同到期快2年了，单位没有续签
合同，仲裁的话补偿金怎么计算？.
·
买电脑贵了千元，能不能退款 我在厦门百脑汇买了台电脑宏碁E1-410G-2920-4G-2920 是四千一，当时并没有看到电脑价位，只是她们口头说的，可是买回来后发现比网上报价多了一千多，找销售她们说网上和实体店不一样，她.
·
母亲的房产会不会成为债权人追讨的对象
我父亲身前经营一家公司，后来突然患病去世。公司有部分
货款未清，属于公司债务。但公司帐上没钱，所以公司注销时也无法还债。父亲之前名下有一处
房产，
法院执行，用于还债。父亲去世几年后，我母亲自己购买的一套
房产。.
·
我母?4岁，昨天被车挂倒，到医院检查没有受伤，当时没 我母?4岁，昨天被车挂倒，到医院检查没有受伤，当时没.
·
何律师您好，我想咨询一下，我去年三月份
起诉离婚没判离
何
律师您好，我想咨询一下，我去年三月份
起诉离婚没判离，第二次
起诉能判离吗.
·
怎么知道谁申请冻结了我的银行
怎么知道谁申请
冻结了我的银行.
首页 >>法律知识
副主任 法学学士 执业14年
