江宁区房产律师提供土地法、房产法、工程建设法等建筑房地产领域的法律服务,专注于江宁区房地产领域法律研究,解决南京市江宁区的房屋购买、二手房转让纠纷、房屋拆迁安置补偿、房屋权属纠纷等房地产法律问题。
◆江宁房产律师谈房地产纠纷案件的举证
一、房屋确权的证明 1.确认房产，应提供土地房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明。 2.建房申请、有关部门批准文件等证据。 3.确认房产.有，应提供.同投资建造、翻建、继承、受赠，.同投资购买的证据。
二、房屋分析的证明 1.房屋产权证明以及.有财产形成（.同投资建造、购买、继承、受赠等）的证据。 2.对所主张分析的房产使用、管理、收益的情况及证据三、房产买卖的证明 1.房屋买卖，应提供买卖房屋的契约；已办理所有权转移手续的，应出具产权凭证。 2.房屋买卖双方收、付房款的证据；有证人证明的，就提供证人（包括证人的姓名、地址及证人与当事人..）名单）.cnLaw.net。 3.房屋买卖后房屋交付情况的证明 4.出卖.有房屋的，江宁房产律师建议，应提供其他.有人同意的证明及有优先购买权者（.有人、房客等）放弃优先购买权的证据.中法网。
◆江宁房产律师谈承租人对房屋的优先购买权
承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利.中法网。江宁房产律师认为，优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律..不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。
根据合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《最高人民.关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》..百一十八条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权”。江宁房产律师指出，在我国目前的法律法规以及司法解释中对于承租人的优先购买权虽有上述相关的规定，但规定仍过于笼统，随着社会经济的发展，房屋租赁（包括住宅租赁和商业用房租赁）已与现实生活形成了密不可分的整体.中法网。因此，江宁房产律师认为有必要对该承租人的优先购买权作一些法律上的探讨.中法网。
◆江宁房产律师谈商品房买卖合同的签订
根据开发商的商品房预售惯例，在商品房预售时一般要求购房者先签订商品房认购书或意向书，并交纳一定数额的定金或订金，并要求购房者在一定期限内签订商品房买卖合同.cnLaw.net。
1，签订商品房认购书或意向书
开发商在楼盘销售时往往要求购房者先签订认购书或意向书，关于该认购书或意向书的性质，从合同法的角度书起当然是合同，当其是否构成《商品房买卖合同》组成部分，江宁房产律师建议，一要看该认购书或意向书的具体约定，江宁房产律师建议，二要看该认购书或意向书约定的内容是否具备或包括了《商品房买卖合同》的主要条款。开发商在和购房者签订认购书或意向书的时候往往要求购房者交纳一笔钱，这笔钱在这里我之所以称其为“钱”是因为在实践中起称呼千奇百怪，除叫定金、订金、预付款的之外还有叫意向金、担保金、押金、保证金等等.中法网。江宁房产律师需要说明的是，这笔钱不论开发商称呼其为什么，只要没有明确为“定金”（或未依法律上对定金含义阐释的文字加以说明）就不产生定金的法律后果。
定金与订金岁一字之差但有很大的区别：定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失.cnLaw.net。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有.中法网。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金.cnLaw.net。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金罚则同样适用。江宁房产律师提示，订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签定合同的情况下，不存在双倍返还问题.中法网。作为购房者，在签订认购书或意向书之前应当正确理解定金和订金的区别。
需要提醒购房者一个容易忽视的问题，开发商与购房者无论是签订认购书还是意向书，只要约定了双方的权利和义务，并以买卖商品房为合同实现的目的，不管是否实际收取购房人的款项都应当认为是商品房的销售行为，也就是说该行为必须在开发商取得房屋的销售条件后方可进行.中法网。在实践中，江宁房产律师指出，有些开发商在尚不具备房屋销售条件的情况下“打擦边球”，先与购房者签订签订认购书或意向书，在具备销售条件是立即签订商品房买卖合同的做法是非法的。
2，审查合同文本
在审查合同文本之前，必须弄明白签署的正式合同文本与认购书或意向书乃至开发商的宣传资料等的..。认购书和意向书可以约定成为合同的组成部分，也可以约定在商品房买卖合同签订之后以签订的合同为准。关于商品房的销售广告和宣传资料，《最高人民.关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，只要广告或宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的组成部分。
根据我国的相关法律规定在签订商品房买卖合同时应当使用国家推荐使用的格式合同文本.cnLaw.net。江宁房产律师建议，在对推荐使用的格式合同文本也应当进行审查。在一份商品房买卖合同中，至少应当明确以下十个内容：（1）用地依据、商品房坐落位置、商品房交付时间；（2）总价款、付款方式、付款时间；（3）建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明；（4）商品房的销售方式（预售或现房销售）；（5）商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关的责任；（6）发生设计变更的约定；（7）关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；（8）物业管理方式及售后保修、维修责任；（9）合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式；（10）违约责任。
3.关于合同面积的约定
预售商品房的销售面积是开发商提供施工图纸由有资质的测绘部门根据图纸测算出来的，与实际交付的商品房面积可能存在一定的差异.中法网。但房屋建筑面积的误差，不应超过正负3％。房产的销售面积是由两部分组成的：套内建筑面积＋公.分摊面积。如果公.分摊面积增大，而套内建筑面积减少，但总面积仍然可以控制在合同约定的范围内，开发商不需承担违约责任；江宁房产律师指出，对购房者而言，套内建筑面积的减少，意味着房屋使用率的降低，意味着花钱买分摊.中法网。因而江宁房产律师建议，在合同中 规定出各部分变化的比例，限制开发商恶意的变更。
4.房屋交付的约定
关于房期房的交付， 约定一个双方认可的交付标准。目前的格式合同中仅规定了四种标准：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格.中法网。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件.中法网。这四种标准都会取得一定的证明文件，但验收部门不可能对每套房子都进行验收，只能通过抽查方式进行，难免会有部分房产存在这样或那样的问题，这就涉及到该种房屋是否视为交付？作为开发商，已经取得了政府部门的批准文件，当然认为符合交付条件；但对客户来讲，自己的房子存在问题，肯定不算交房；开发商什么时候符合条件，什么时候算交房，修缮期间开发商需要支付逾期交房的违约金。特别是对精装修的房产，存在问题的概率越大，但是现在的合同文本中却无法解决。因此，江宁房产律师认为，无论对开发商还是客户来讲，通过补充协议的方式，约定好本套房产的交付条件及承担责任的方式都是非常有利的.cnLaw.net。存在问题的房屋如果视做交付，那么开发商承担保修责任，而不需要承担逾期交房的违约责任；存在问题的房屋不视做交付，那么开发商承担逾期交房的责任，需要向客户支付一定的违约金作为赔偿，逾期交房超过一定的天数，则客户可以行使退房权。
5，购房者税费的缴纳
购住房的单位和个人，到房屋土地管理局办理买卖手续时须交纳的税费.四项。印花税：根据《印花税暂行条例》的规定，商品房买卖双方各交纳金额万分之五的印花税。买卖手续费：住房改革中单位出售的公有住房首次转让买卖双方按房屋实际售价缴纳5%的综合税费；商品房买卖，买方缴1%的手续费；私房买卖卖方缴纳0.9%的登记费、手续费。契税：向所在单位或住房产权单位购买公有住宅楼房按住房制度改革规定办理的，..购买公有住宅楼房，免征契税；个人购买社会上开发企业出售的商品房，则应按规定照章交纳契税；其他情况是按《契税暂行条例》，房屋买卖由买方交纳房价款的契税。房屋所有权登记费：办理房屋所有权登记时，应交纳登记费、权证工本费和印花税。登记费的收费标准是：（买方）0.4%，房屋所有权证工本费每证收费10元，房屋.有权证，每证收费10元，印花税每证5元。
购房者购买经济适用住房的税费如下：首先，在交易过程中需要缴纳的税费项目及标准：契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%.cnLaw.net。买卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元.cnLaw.net。印花税：买方房价款的0.5 .cnLaw.net。公.维修基金：购房款的2%。其次，在申办产权证过程中需要缴纳的税费项目及标准：登记费：每建筑平方米0.3元。房屋所有权工本费：每证收费4元。印花税：每件5元.cnLaw.net。
◆江宁房产律师谈房地产中介的欺骗伎俩
1、利用“房托”欺骗消费者
消费者与中介公司取得联系后，公司的业务人员通常都会谎称：“我们正好有你所需要的房屋，只要你来公司办妥相关手续，即可带你去看房.cnLaw.net。”但手续办妥后常常因“房主不在家”看不到房。即使消费者已经办妥租房手续，签完租房合同，交清租房定金后，还会出现种种花招。千方百计拖延时间，采取“肥的拖瘦，瘦的拖死”的手段，直到把消费者拖得耽误不起时间，花费不起精力，筋疲力尽，放弃退款要求，才肯罢休.cnLaw.net。
2、在协议书上设圈套，诱导消费者上钩
在协议书中一般都写明：禁止租房者和房主私下联系，否则视为违约.中法网。但是业务人员却故意说：“我已和房主谈妥，我给你联系电话，请你直接联系!”或者当着房主的面谎称有急事，“你们协商具体租房事宜吧。”事后却反咬一口，以“你已违约在先”为由，不再退回押金.cnLaw.net。
3、超范围经营
有相当一部分房屋信息咨询公司，虽有工商部门核发的营业执照，但不具备南京市房地产管理局核发的资质证书。此类公司的营业执照是明确注明“免中介”的，只能进行房地产信息咨询服务，收取信息咨询费，不能进行房地产中介服务，不能收取房屋中介费(看房押金等)，否则，就是超范围经营，是不合法的，也是靠不住的.中法网。
4、异地经营
所谓异地经营，就是经营地址与营业执照注册的地址不在一处，或者不在同一行政区内，这也是不合法的。接受这种公司的中介服务，一旦出现争议，调解时相互推委、扯皮，难度很大。
5、无照经营
此类“公司”往往带有“游击队”性质。租间房，装个电话，打出广告就可以开业了。能骗就骗，骗不下去时，换个地方接着骗.cnLaw.net。经常有消费者反映，几天前还在接业务，不到一周就人去楼空。接受这种服务的消费者不仅租不成房，所交的全部费用也无法追回。
6、耍无赖，强取豪夺
这种情况虽然为数不多，但也时有发生。如江宁大学城的一个外地学生，未租成房时，公司满口答应退回1500元押金。在这种情况下，他把协议和交款凭证交给公司经理.中法网。这位经理竟当面将凭证撕得粉碎，再以该学生拿不出证据为由拒不退回押金。这简直就是明抢!该学生据理力争，却受到公司人员的围攻，甚至威胁对他动武。万般无奈，他找到了江宁房产律师.cnLaw.net。面对这种情况，江宁房产律师非常气愤，但是因为没有证据，眼看弱者受欺，江宁房产律师也爱莫能助。
◆江宁房产律师谈购房流程，明确目的五步走
1.买房的资金准备——您准备用多少钱买房?
购楼者(潜在业主)在购楼前需要无数遍地问自己两个问题：为什么要买房?到底需要什么样的房子?江宁房产律师认为，思考清这两个方面的内容，对多数购楼者都有所帮助，大家知道买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。
2.买房的心理准备——你想把家安在什么地方?
购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，购房者需要反复思考的第二个问题是：到底想把家安在什么地方?多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公.交通体系、路况和路程长短.中法网。江宁房产律师提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长时间堵车的人都有体会.cnLaw.net。
买房第二步：了解楼市状况
1.买房的知识准备——先让自己成为半个房产专业人士.cnLaw.net。
对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会.cnLaw.net。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，所以江宁房产律师建议，购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。
2.买房的选择准备——查询打听情报与实地看盘.cnLaw.net。
这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为购房者要学的东西比较多，而且，购房者在此期间所得知的信息，对是否买到满意的房产至关重要.中法网。江宁房产律师认为，查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针，要想看出门道还要靠朋友的介绍，房展的楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看……
买房第三步：与开发商过招
1.买房的最终抉择——确定购买目标
经过深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，在这个时候，千万要记住：“听别人千句不如听家人一句”——房子终归要自己和家人一起住的.cnLaw.net。'
选择自己的房屋，首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑.中法网。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位置 ，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。
2.买房的谈判阶段——压价与取得优惠
开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括：优惠、折扣、造就抢购态势等.cnLaw.net。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以最低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括：销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。
买房第四步：签单与过户
1.买房的签单阶段——预售登记与合同
与发展商签合同时要千万小心，不妨询问一些法律方面的人士，要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题，合同没签好，今后的烦恼会像滔滔江水.中法网。
2.买房的实质阶段——交易与过户
契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易.cnLaw.net。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。
立契过户应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书).中法网。
买房第五步：验收与入住
1.买房的收尾工作——验收与缴纳税费
拿到新房钥匙先别高兴，经过验收才能入住。验收方面需要特别注意，首先要知道验收房屋的标准，还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收，这个阶段需要在..的指导下进行.中法网。
在办理入住之前，购楼者还需要交清合同款，办理结算;发展商要统一审核的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约.cnLaw.net。
2.买房的清理工作——装修>装修和入住
装修在购房之中是个可有可无的过程，因为有相当购房者购买的是毛坯房，自己在找装修公司进行装修，此时发生的纠纷和业务已和购房没有..。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时倍加小心。
◆江宁房产律师谈门面转让费的法律规制
最高人民.关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第七条之规定：“ 下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民.可以认定为合同法所称‘交易.惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的.惯做法。”
据此，房屋门面转让费可以看作是这一领域或行业的交易.惯，当事人应该予以遵守。 但是江宁房产律师提示，必须警惕的是，在投资者逐利的过程中总免不了出现盲目追高的短视行为，适当的引导和必要的干预是不可或缺的。
为此，江宁房产律师建议：
一是在立法上对门面转让费“虚高”现象予以限制。承租人经出租人同意或者承租者有优先承租权的，将租赁物转租（转让）给第三人的，对承租人先期的投入可以向第三人收取一定的费用，除设备现价值之外的其他费用最高不得超出该租赁物同期一年租金总和的一倍.中法网。
二是在审判实践中要认定转租合同是否有效，应适用合同法中的关于合同转租的条款.中法网。如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效，一方要求返还门面转让费的不予支持；如门面转让费超出了一年租金的一倍，可以认为显失公平，予以减少.中法网。。
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